Čtyři způsoby, jak ukončit smlouvu s realitní kanceláří

Hned na začátku si pojďme vyjasnit, co to vlastně je ta „smlouva s realitkou“ a jaké zákony se na ni vztahují. Z toho nám totiž plynou možnosti, jak smlouvu ukončit. Máme dva druhy smluv s realitní kanceláří:

• smlouva mezi realitkou a prodávajícím (tzv. zprostředkovatelská)
• smlouva mezi realitkou a kupujícím (tzv. rezervační)

Obě strany – prodávající i zájemci – mohou mít v určitých situacích zájem na ukončení smlouvy s realitní kanceláří. Zprostředkovatelskou smlouvu může chtít prodávající ukončit nejčastěji tehdy, když se dlouho nedaří najít kupujícího nebo není spokojený s tím, jaké služby realitní kancelář poskytuje. Rezervační smlouva se ruší, když zájemci nedostanou hypotéku, najdou jinou nemovitost ke koupi a podobně. Tady však hrozí, že propadne rezervační poplatek, který se k rezervační smlouvě váže.

Teprve nedávno vyjasnil Nejvyšší soud, že v obou případech jde o smlouvu o realitním zprostředkování, na kterou se vztahují ustanovení realitního zákona (ZoRZ 39/2020 Sb.). Zároveň jde o tzv. spotřebitelskou smlouvu podle nového Občanského zákoníku (ObčZ 89/2012 Sb.), který se zabývá ochranou spotřebitele, tedy fyzické osoby ve vztahu k podnikateli.

Jak ukončit zprostředkovatelskou smlouvu

Nový občanský zákoník nabízí tři způsoby, jak se vyvázat z uzavřených smluv:

1. Dohodou – Strany se mohou dohodnout na ukončení smlouvy, ale taky na zkrácení výpovědní lhůty formou dodatku ke smlouvě.
2. Odstoupením – Po odstoupení od smlouvy se dostáváme do stejné situace, jako by smlouva nikdy neexistovala. Není však možné vždycky.
3. Výpovědí – Výpověď neruší smlouvy od počátku, ale jen do budoucna. Už nechceme nadále využívat služby RK a smlouvu tedy vypovídáme.

A pak tu máme ještě čtvrtou možnost, a to je dokázat neplatnost smlouvy:

4. Neplatná smlouva – Realitní zákon stanovuje poměrně hodně podmínek, za kterých je zprostředkovatelská smlouva neplatná.

Ukončení smlouvy dohodou

První možností je dohoda obou smluvních stran na ukončení smlouvy. Pokud zatím nedošlo k žádnému smluvnímu plnění, může být dohoda celkem snadná. Pokud však realitní kancelář už odvedla nějakou práci, je třeba v rámci dohody taky vypořádat vzájemné závazky. To může znamenat například určitou finanční odměnu za:

• očištění právních vad na nemovitosti,
• nafocení interiéru,
• inzerci na realitních serverech
• a mnoho dalších věcí, do nichž RK investuje před prodejem.

Stejně tak je možná dohoda na tom, že si vzájemně nic nedlužíte a všechny závazky jsou vypořádány. Vše je potřeba uvést písemně a zajistit podpis obou stran.

Pokud zatím nedošlo k žádnému smluvnímu plnění, může být dohoda celkem snadná

Odstoupení od smlouvy s RK  

Při odstoupení je smlouva zrušena tak, jako by nikdy neexistovala. Závazek se ruší od počátku. Je to podobné, jako když do 14 dnů vracíte zboží na e-shopu.

Smlouvy s realitní kanceláří spadají do skupiny tzv. spotřebitelských smluv, kde záleží na tom, jestli byly uzavřeny v tzv. podnikatelských prostorech, tedy v tomto našem případě v kanceláři RK. Zákon chrání spotřebitele v situacích, kdy smlouvu podepsal online, na ulici, u podomního prodejce a podobně.

Pokud smlouva byla podepsána mimo podnikatelské prostory, máte nárok odstoupit bez udání důvodu do 14 dnů. Pokud s vámi makléř podepsal smlouvu například během prohlídky bytu nebo online, můžete tuto možnost uplatnit.

Realitní kancelář vám musí také poskytnout informace o právních vadách a omezeních vlastnického práva, které plynou z veřejných seznamů, jako je právě katastr nemovitostí. Když to neudělá, opět máte nárok odstoupit.

Neplatnost smlouvy s RK

Další možností je prokázat neplatnost smlouvy s realitní kanceláří. Realitní zákon stanovuje hodně podmínek, které musí být splněny, jinak je zprostředkovatelská smlouva neplatná. Námitku neplatnosti však může vznést jen spotřebitel, tedy majitel nemovitosti, nikoli realitní kancelář.

Neplatnost se může vztahovat například k následujícím situacím:

• chybí náležitosti, jako je označení předmětné nemovitosti nebo ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení. Smlouva o realitním zprostředkování taky vždy musí mít písemnou formu, jinak není platná.
• automatické prolongace: jak upozorňuje Realitní komora, automaticky prodloužená smlouva je neplatná. Prodloužit smlouvu na dobu určitou je možné, ale vždy písemným dodatkem a nejdřív 30 dní před skončením.
• zprostředkovatelská smlouva nesmí být na stejné listině jako realitní smlouva, tedy smlouva kupní, darovací apod.
• smlouva nemá písemnou formu.

O tom, jaké další náležitosti má zprostředkovatelská smlouva, tedy co v ní nesmí chybět, se dočtete v našem článku Smlouva s realitní kanceláří.

Výpověď realitní kanceláři 

Další možností ukončení zprostředkovatelské smlouvy je výpověď. Výpověď neruší smlouvy od počátku, ale jen do budoucna. Tady jde zejména o případy, kdy nejste spokojeni s činností realitky a chcete si prodat nemovitost sami nebo jít ke konkurenci. V tom případě záleží na tom, jestli je smlouva na dobu určitou nebo neurčitou:

1. smlouva na dobu určitou: Budete muset počkat do konce sjednané doby, maximálně tedy šest měsíců, ale sjednaná doba může být i kratší.
2. smlouva na dobu neurčitou: Realitní zákon stanovil, že v takovém případě výpovědní doba může činit nejvýše jeden měsíc.

Jak se vyvázat z rezervační smlouvy

Ukončení rezervační smlouvy je zajímavé téma, protože padlo několik soudních rozsudků, které zásadně proměnily vnímání těchto smluv v očích lidí i realitních kanceláří. Nejvyšší soud zdůraznil v létě 2023 v tomto rozhodnutí, že rezervační smlouvy mezi RK a zájemci o koupi jsou smlouvami o realitním zprostředkování.

Dosud poměrně často realitní kanceláře označovaly rezervační smlouvy za tzv. nepojmenované, což ovšem u soudu neuspělo. Právní jednání se posuzuje především podle obsahu, ne podle názvu uvedeného v záhlaví smlouvy. Proto je rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování a platí pro ni vše uvedené výše, tedy možnosti odstoupení a výpovědi i řada okolností, kdy se rezervační smlouva může ukázat jako neplatná.

Zdroje

• https://www.epravo.cz/top/clanky/rezervacni-smlouvy-ve-vztazich-realitniho-zprostredkovani-1-cast-113289.html
• https://www.realitnikomora.cz/aktualita/automaticke-prodlouzeni-vyhradni-smlouvy-je-vzdy-neplatne_661
• https://www.epravo.cz/top/clanky/smluvni-pokuta-ve-smlouve-o-realitnim-zprostredkovani-116903.html