Smlouva o realitním zprostředkování: Vyplatí se exkluzivita?

První důležité upozornění musí směřovat k tomu, že ve zprostředkovatelské smlouvě stvrzujete svůj záměr nemovitost prodat. Pokud si to později rozmyslíte a odmítnete spolupracovat, realitka po vás může vyžadovat finanční kompenzaci. A stává se to. Jde třeba o případy, kdy majitel neumožní prohlídky nemovitosti a podobně.

Pro případné sankce při odstoupení od smlouvy je dobrý důvod. Jakmile je podepsaná smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti, začíná realitní kancelář (RK) svou činnost a investuje do služeb spojených s prodejem. Čím později majitel od prodeje ustoupí, tím vyšší je ztráta RK. Realitní kancelář totiž svou činnost vykonává dříve, než vznikne nárok na odměnu, a také platí externí služby, jako je zejména inzerce nebo práce fotografů.

Podpis zprostředkovatelské smlouvy dává prostě realitní kanceláři zelenou, aby začala s prodejem. Taková smlouva o poskytování realitních služeb obvykle opravňuje realitní kancelář k celé řadě činností, zejména:

• inzerovat nemovitost
• realizovat prohlídky
• uzavřít se zájemci rezervační smlouvu
• přijímat rezervační poplatky

Smlouva o rezervaci bývá velmi často už jen dvoustranná mezi kupujícími a realitní kanceláří, jak píšeme v článku Rezervační smlouva.

Výhody exkluzivní smlouvy s realitkou

Exkluzivní zastoupení při prodeji znamená, že svěřujete nemovitost do rukou jedné realitní kanceláře. Zavazujete se, že neoslovíte jinou RK ani nebudete zkoušet prodej bez realitky. Výhodou je zejména to, že realitní kancelář bude do takového prodeje investovat více času i peněz. Navíc může nabízet nemovitost efektivně za nejvyšší možnou cenu.

Rizika exkluzivní smlouvy s RK se vážou k případům, kdy realitní kancelář nevyvíjí dostatečnou aktivitu. Proto je důležité uzavírat exkluzivní smlouvu na dobu určitou, což je od roku 2020 už dáno i realitním zákonem, který umožňuje výhradní realitní zprostředkování maximálně na šest měsíců. Tato doba se ovšem může opakovaně prodloužit, a to písemným dodatkem ke smlouvě.

Dříve se stávalo, že se klienti „upsali“ nesolidní realitní kanceláři, prodej vázl, zájemci nebyli, ale odstoupit od smlouvy nešlo. To už by se dnes stát nemělo, přesto stále platí, že podpisu zprostředkovatelské smlouvy musí předcházet opatrný výběr realitní kanceláře. Proto jsme připravili komplexního průvodce výběrem RK.

Existuje ovšem také nevýhradní smlouva, která umožňuje využít souběžně více zprostředkovatelů, nebo i prodávat bez realitky. Makléř potom musí neustále sledovat, jak s cenou pracuje konkurence, která tutéž nemovitost také nabízí, a domlouvat adekvátní změny ceny, včetně smluvních dodatků. Motivace makléře pracovat na takovém prodeji je ovšem limitovaná tím, že o prodej usiluje i konkurence.

Výhradní smlouvu doporučujeme i proto, že na zájemce o koupi nepůsobí příliš dobře, když tutéž nemovitost nabízí vícero realitních kanceláří často i za různé ceny. Na realitních serverech si toho rychle všimnou, protože se stejná nemovitost objevuje víckrát. Působí to podezřele, nesolidně, často i tak, že se nemovitost zřejmě nedaří prodat, a mnohé zájemce to může odradit.

Po podpisu smlouvy o realitním zprostředkování může začít prodej nemovitosti

Zprostředkovatelská smlouva na dobu určitou

Věnujte pozornost tomu, na jak dlouho je smlouva s realitkou sjednaná – může to být na dobu určitou, nebo neurčitou (u nevýhradního zprostředkování). Dejte si pozor, abyste měli ve smlouvě na dobu neurčitou možnost vypovězení zprostředkovatelské smlouvy, pokud zjistíte, že realitka neplní závazky, nebo neshání zájemce dost aktivně.

Rozhodná doba, kdy zjistíte, zda realitní kancelář odvádí dobrou práci, bude u bytů asi tři měsíce, u domů přibližně půl roku. Pokud se stále nic neděje, je možné, že se realitka nevěnuje prodeji tak, jak by měla. Abyste mohli oslovit jinou realitní kancelář, musíte u výhradní smlouvy na dobu určitou počkat na její skončení. U smluv na dobu neurčitou nesmí být výpovědní doba delší jak měsíc.

Smlouva s realitkou by neměla nikdy obsahovat dohodu na tzv. automatické prolongaci, tedy nic takového jako „smlouva se automaticky prodlužuje o rok po skončení doby určité“. Takto prodloužená smlouva není platná. Smlouva na dobu určitou může být prodloužena, ale nejdříve 30 dní před jejím skončením a formou písemného dodatku.

V minulosti principu tzv. automatické prolongace využívaly neseriózní realitky, které vyvíjely jen minimální či žádnou aktivitu a své zisky čerpaly hlavně z inkasování smluvních pokut za porušení smluv ze strany klientů. Realitní zákon od roku 2020 tyto automatické prolongace učinil neplatnými.

Na co si dát pozor ve smlouvě o realitním zprostředkování

Co kontrolovat, když dostanete na stůl k podpisu smlouvu o realitním zprostředkování? Co by v ní nemělo chybět a na co si dát pozor? Následující položky musí v každé zprostředkovatelské smlouvě být, jinak je ze zákona neplatná: označení předmětné nemovitosti, výše kupní ceny a výše provize nebo aspoň způsob jejich určení.

Kdo smlouvu uzavírá?  

Své nacionále znáte a kontrolujete, ale při čtení předložené smlouvy se zajímejte také o to, kdo je vaším smluvním partnerem. Můžete zjistit, že jste sice zvolili realitní kancelář, která vypadala na webu důvěryhodně, ale smlouvu o poskytování realitních služeb uzavírá pouze makléř „na své triko“ jako podnikající fyzická osoba (OSVČ).

Co se prodává?

Pečlivě kontrolujte, jestli je označení nemovitosti správné, tedy zejména včetně všech pozemků, staveb, podílů na společných prostorech atd. Uveďte i případné právní vady nemovitosti, které nejsou zřejmé z veřejného seznamu, tedy z Katastru nemovitostí.

Jaký je rozsah služeb?

Trvejte na tom, aby bylo výslovně uvedeno, jaké služby se realitka zavazuje poskytnout. Můžete se setkat s tím, že se smlouva bude nazývat „smlouva o poskytnutí realitních služeb“, protože kvalitní realitní kancelář vám poskytne za sjednanou provizi mnohem více než pouhé „zprostředkování“.

Smlouva o realitním zprostředkování by měla obsahovat nabídkovou cenu i výši provize

Jaká bude nabídková cena?

Požadujte, aby ve smlouvě byla uvedena nabídková cena, na které jste se s makléřem dohodli. Podpisu tedy musí předcházet kvalitní odhad tržní ceny. Dále je třeba stanovit, jakým způsobem se bude případně cena snižovat. Doporučujeme, aby každé snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.

Jaká bude provize RK

Součástí smlouvy musí být vždy také dohoda na výši provize realitní kanceláře a způsobu jejího určení. Možností je více – můžou to být procenta z kupní ceny, které uhradí prodávající, nebo naopak pevná částka, kterou bude platit kupující. Toto téma podrobně rozebíráme v článku Výše provize. Co už je příliš?

Jak ukončit zprostředkovatelskou smlouvu

Může se stát, že budete chtít smlouvu s realitkou ukončit. Důvodů může být více – rozmysleli jste si prodej, nejste spokojeni s aktivitou realitní kanceláře nebo prostě chcete prodávat s jiným makléřem, protože vám nabídl lepší podmínky. Vypovědět smlouvu s realitkou může být někdy rychlé a snadné, jindy zase komplikované. Všechno záleží na tom, jestli se dohodnete na ukončení smlouvy, na jak dlouho je smlouva uzavřena atd.

–> Věnujeme se tomu ve speciálním článku Čtyři způsoby, jak ukončit smlouvu s realitní kanceláří.

Zdroje

• https://www.realitnikomora.cz/aktualita/automaticke-prodlouzeni-vyhradni-smlouvy-je-vzdy-neplatne_661
• https://danovky.cz/cs/novy-zakon-o-realitnim-zprostredkovani-posiluje-prava-spotrebitelu
• https://www.epravo.cz/top/clanky/postrehy-z-praxe-pri-prevodech-nemovitych-veci-112511.html
• https://www.hypoindex.cz/clanky/realitky-nesmi-uctovat-pokutu-za-neuzavreni-smlouvy-presto-je-to-pomerne-bezna-praxe/