Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro všechny životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu
CS | EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají
CS   |   EN
Maxima je otevřená, prohlídky probíhají

Nájemní smlouva. Nájemce a pronajímatel mají svá práva i povinnosti

Správně sepsaná smlouva o pronájmu představuje jistotu pro obě strany, protože dává vzájemnému vztahu jasná pravidla a nabízí řešení případných sporů. Práva a povinnosti nájemce i pronajímatele navíc celkem přesně stanovuje občanský zákoník. Podívejte se, jaká pravidla u nás platí při pronájmu nemovitosti.

Nájemní smlouva nejen na byt

Možná jste majitel bytu a představujete si, co všechno nájemníkům zakážete. Možná jste nájemník a bojíte se, jaké podmínky si pronajímatel stanoví. Ve skutečnosti zákon nedává při psaní nájemní smlouvy velký prostor pro kreativitu. Naopak je třeba se dopředu seznámit s tím, jaká jsou práva a povinnosti nájemce a majitele bytu a toto respektovat. Vše totiž velmi přesně stanovuje nový občanský zákoník.

Pokud ve smlouvě budete chtít být přísnější a překročíte zákonem daný rámec na úkor nájemníka, jsou tyto části smlouvy ze zákona neplatné.

Každá smlouva o pronájmu má jeden hlavní účel: pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. nájem auta), patří smlouva o nájmu bytu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě.

Podepsat se pochopitelně musí nájemník i pronajímatel. U obou musí být ve smlouvě uvedeno:

– jméno a příjmení

– trvalé bydliště

– rodné číslo (datum narození)

– číslo občanského průkazu

Předložením občanského průkazu k nahlédnutí a opisu jeho čísla do smlouvy si současně strany navzájem ověří svoji totožnost. Na konci smlouvy musíte také uvést datum a místo, kdy a kde byla smlouva o pronájmu podepsaná

Jasně stanoven musí být taky předmět nájmu. Ve smlouvě nesmí chybět adresa bytu včetně čísla bytu a patra, ve kterém se nachází. Dále se uvádí počet místností včetně rozměrů, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení. Popsán musí být taky stav bytu. Ideální je pořídit si při předání bytu fotodokumentaci a přiložit ji k nájemní smlouvě nebo protokolu o předání, spolu se soupisem věcí tvořících vybavení bytu a stavy měřidel energií a vody.

Nemovitost může být pronajata pouze k účelu, který je stanoven v kolaudačním rozhodnutí nebo v souhlasu s užíváním stavby. Je proto nezbytné účel nájmu do smlouvy uvést.

Pronájem bytu 2020 – změny v občanském zákoníku

Občanský zákoník byl naposledy novelizován 1. 7. 2020, kdy se změnilo ohledně pravidel nájemního vztahu následující: nově je možné sjednat smluvní pokutu, která však nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je to opatření pro případ neuhrazení nájemného nebo neplnění povinností nájemníka. Až do r. 2020 byly smluvní pokuty v nájemní smlouvě zakázány.

Doba určitá, nebo neurčitá?

Důležité rozhodnutí se týká toho, jestli bude nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Obvykle se uzavírá smlouva o pronájmu na dobu 1 roku s tím, že v této době si pronajímatel ověří serióznost nájemce. Následně lze pak nájem prodlužovat formou dodatků k nájemní smlouvě na další období.

Pokud má být doba nájmu přesně určená, uvádějte ve smlouvě konkrétní časové vymezení. Nezapomeňte uvést také lhůtu, v jaké musí být byt uveden do původního stavu, případně vyklizen. Do smlouvy zaneste také možnosti týkající se jejího prodloužení. Nezapomeňte, že pokud není doba trvání nájmu ve smlouvě uvedena, platí, že se nájem uzavírá na dobu neurčitou.

Ovšem pozor – smlouvu na dobu neurčitou je potom těžké vypovědět. Obecná výpovědní doba je tříměsíční. Pronajímatel ale může vypovědět nájem na dobu neurčitou pouze z důvodů výslovně uvedených v Novém občanském zákoníku – v případech zvlášť závažného porušení povinností nájemce (viz níže Výpověď z nájmu). V zásadě musí nájemník vážně porušit svoje povinnosti nebo pronajímatel nutně potřebovat bydlení pro sebe nebo svou rodinu.

Pro komerční pronájmy je tedy proto vhodnější sjednávat nájem na dobu určitou a případně jej prodlužovat. Vyplatí se to i tehdy, když zvažujete v budoucnu prodej své nemovitosti. Prodej bytu s nájemníkem, který má smlouvu na dobu neurčitou, to může být totiž poměrně velký problém. Jestli si nejste jisti, jestli volný byt prodat nebo pronajmout, doporučujeme článek Prodej nebo pronájem? Těžké rozhodování.

Nájemní smlouva na byt

Nájemní smlouva na byt

Výše nájemného a splatnost

Ve smlouvě o pronájmu stanovte nájemné, způsob a termín splatnosti. Výše nájmu není v zákoně nikde specifikována ani omezena, takže záleží čistě na dohodě mezi majitelem a nájemníkem. Ale pozor, nájemní smlouva je platná i bez uvedení nájemného. V takovém případě majitel bytu může požadovat nájemné, jaké je v daném místě obvyklé (výše obvyklého nájemného se stanovuje nejčastěji na základě cenových map).

–> Nejste si jisti, jaké je aktuálně tržní nájemné vašeho bytu nebo domu? Využijte náš online odhad zdarma. Když zadáte dispozice vašeho bytu, spočítáme pro vás, kolik můžete aktuálně na pronájmu všeho bytu vydělat.

Podle zákona se nájemné platí měsíc předem, nejpozději však do pátého dne v daném měsíci. Nicméně přednost má termín, který si dohodnete s nájemcem ve smlouvě. Zvlášť uvádějte cenu nájmu a zálohy na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.). Vedle toho pak nájemce musí hradit ještě zálohy za energie (elektřina a plyn). Energie je ideální převést na nájemníka, který je pak zodpovědný za nedoplatky, nebo naopak získá zpět přeplatky.

Zvyšování nájemného (valorizace nájmu)

Nový občanský zákoník umožňuje také dohodnout se na pravidelném zvyšování nájemného. Jednou z cest, jak to udělat, je tzv. inflační doložka v nájemní smlouvě. To znamená, že se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci. Když zvýšení nájemného není ujednáno, může ho pronajímatel navrhnout nájemci. Má to však tři podmínky:

1. výsledné nájemné nesmí překročit srovnatelné nájemné v daném místě

2. zdražit se dá v úhrnu nejvýš o 20 % za uplynulé tři roky 

3. návrh nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení.

Vratná kauce

Kromě nájemného se vyplatí do nájemní smlouvy uvést také informaci o vratné kauci. Doporučujeme využít práva zajistit se proti neplatičům a také pro případ vzniku škod na pronajatém bytě (jak řešit neplatiče se dočtete v článku Jak pronajímat byt, aby se to vyplatilo). Kauci vrací majitel obvykle do jednoho měsíce po ukončení nájmu. Pokud však vznikl dluh na nájemném nebo nájemník způsobil škodu, může si pronajímatel z kauce vzít patřičnou částku a vrátit nájemci jen její část.

Ze zákona může být kauce až ve výši tří nájmů – byt by ale v konkurenci nabídek neuspěl a nemusel by se pronajmout. Obvyklá kauce je ve výši jednoho měsíčního nájmu. Pokud je byt luxusněji vybaven anebo hrozí z důvodu různých okolností vážnější poškození vybavení bytů, potom doporučujeme kauci vyšší: 2−3 měsíční nájmy.

Práva a povinnosti pronajímatele

Mezi majitelem bytu a nájemníkem vznikají často spory. Abyste předešli nepříjemným situacím, je ideální vyjasnit si hned na začátku práva a povinnosti obou stran v nájemní smlouvě. Nejčastější spory se týkají řešení a plateb oprav v bytě, pojištění, kouření nebo dodržování domovního řádu. Ale pozor – občanský zákoník chrání primárně slabší smluvní stranu. U nájemní smlouvy za ni považuje nájemce, a pronajímatele proto zákon omezuje v mnoha ohledech.

Povinnosti majitele bytu

Předání bytu nájemníkovi 

Prvotní povinností je předat nájemníkovi byt do užívání (tzn. zpřístupnit a odevzdat klíče), a to ve vyhovujícím stavu (čistý, bez vážných vad). Pokud byly stav bytu a jeho vybavení blíže specifikovány v nájemní smlouvě, je třeba, aby tomu odpovídala i skutečnost. 

Poskytnout a zprostředkovat služby

Ve smlouvě musí být uvedeno, které služby bude zajišťovat majitel bytu, které si nasmlouvá sám nájemník a jak bude probíhat rozúčtování. Pokud služby nespecifikujete v nájemní smlouvě, automaticky byste měli zajistit nájemníkovi:

– dodávky vody

– odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek

– dodávky tepla

– odvoz komunálního odpadu

– osvětlení a úklid společných částí domu

– zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání

– provoz a čištění komínů

– provoz výtahu

Další služby si můžete s nájemníkem dohodnout v nájemní smlouvě. Odběr plynu a elektřiny si zpravidla sjednává sám nájemník přímo s dodavateli.

A jak je to s vyúčtováním služeb? Úhrada může být paušálně zahrnuta v nájemném nebo může být hrazena samostatnou paušální částkou vedle nájemného. V prvním případě nemáte povinnost předkládat nájemci vyúčtování. Pokud však zvolíte variantu úhrady služeb zálohou, musíte pak pravidelné vyúčtování služeb nájemníkovi předložit, a to nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, které bývá zpravidla 12 měsíců. Nájemníkovi se pak vrací přeplatky, nebo je naopak vyžadováno doplacení nedoplatku. 

Udržovat byt a dům

Pronajímatel má povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nemusí však provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy, které vznikají při užívání bytu. Tyto náklady hradí nájemník.

– Běžnou údržbou se rozumí zejména malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah nebo čištění zanesených odpadů.

– Drobné opravy jsou zejména opravy podlah, výměny prahů a lišt, opravy částí dveří a oken, kování a klik, rolet a žaluzií, opravy vypínačů, výměny sifonů, opravy van, umyvadel, kuchyňských sporáků atd.

Náklad na jednu takovou drobnou opravu by však neměl přesáhnout 1 000 Kč a v celkovém součtu za všechny opravy částku rovnající se 100Kč/m2 podlahové plochy bytu. Náročnější a dražší opravy pak musí uhradit majitel bytu. Jedná se například o výměnu podlah, oken či dveří atd.

Umožnit nájemci v bytě chovat zvíře

Pronajímatel nesmí zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře. Nájemník však musí zajišťovat, aby chov zvířete nezpůsobil pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže. Může se jednat například o zvýšený hluk či znečištění společných částí domu. Nájemce také musí dodržovat potřebná pravidla pro chov, případně uhradit další vzniklé náklady na údržbu společných částí domu.

Nemůžete zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře

Nemůžete zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře

Práva majitele bytu

Kontrolovat byt 

Nájemníci musí umožnit majiteli přístup do bytu, a to nejen za účelem případného provedení opravy, ale také kontroly. Musí však o tom být předem informováni. Předchozí oznámení se nevyžaduje jen v případě, je-li nezbytné zabránit škodě.

Zakázat stěhování dalších osob

Majitel bytu má také právo vyhradit si ve smlouvě, že si nájemník nemůže nastěhovat nového člena do domácnosti bez souhlasu pronajímatele. To ovšem neplatí, jedná-li se o osobu blízkou (manžel, rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozenci nebo partner). Zároveň má majitel právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu. To znamená, že všechny osoby mohou žít v pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.

Zakázat podnájem

Pokud by chtěl nájemce dát byt do podnájmu jiné osobě, musí k tomu mít písemný souhlas pronajímatele. To neplatí v případě, že by dal do podnájmu byt nebo část bytu, pokud v něm sám bydlí. Pokud tedy zásadně nechcete, aby nájemce dal byt komukoliv do podnájmu, výslovně to ve smlouvě nájemci zakažte. 

Zamítnout změny a úpravy

Pronajímatel může zamítnout úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu, kterou nájemník chce provést. Pokud se změnou pronajímatel souhlasí, měl by dát souhlas nájemníkovi písemně s určením přesné specifikace změn.

Pokud se nedohodne pronajímatel s nájemníkem na ponechání změny po skončení nájmu, má nájemce povinnost odstranit změnu, kterou provedl. 

A nakonec, pokud jsou naplněny podmínky stanovené v zákoně, zejména poruší-li nájemce své povinnosti, má pronajímatel právo vypovědět nájem. Podle míry porušení je to s výpovědní dobou tři měsíce nebo okamžitě, tj. bez výpovědní doby.

Práva nájemníků bytu a časté spory

Vratná kauce

Pronajímatel po nájemníkovi může požadovat kauci, tzv. jistotu, a to až do výše třech nájmů (obvyklá výše kauce v Praze je jeden až dva nájmy). Majitel má právo kauci využít k úhradě nákladů, které mu vzniknou, pokud nájemník přestane platit nájem nebo něco v bytě poškodí. Nájemník pak musí kauci „doplnit“. Pronajímatel musí po skončení nájmu vyúčtovat spotřeby energií a služeb a nespotřebovanou kauci vrátit.

Špatný stav bytu

Nájemník má právo odmítnout nastěhování do doby, než budou vady odstraněny, pokud byt při předání není ve stavu dohodnutém v nájemní smlouvě. V tomto okamžiku samozřejmě odpadá i povinnosti hradit v dané době nájemné. Pokud by se nájemník i ve zmíněné situaci rozhodl do bytu nastěhovat, má nárok po majiteli požadovat alespoň slevu z nájmu.

Kdo platí opravy

V zásadě platí, že drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou platí nájemce. Může se jednat například o výměnu prasklé žárovky či zásuvky, opravu zvonku, opravu vrchní části podlah, prahů, klik či žaluzií. Pokud ale na nemovitosti vznikne závada, která významně zhoršuje možnost jejího užívání, například začne do bytu zatékat, je majitel povinen závadu na vlastní náklady odstranit. Jinak se nájemník může domáhat slevy na nájemném.

Trvalé bydliště v pronajatém bytě

Kdo má platnou nájemní smlouvu, může si v bytě zřídit trvalé bydliště, a to i bez svolení majitele. Ani dodatky ve smlouvě o zákazu přepisu trvalého bydliště nemají platnost. Přesto je lepší se na zřízení pobytu předem s pronajímatelem dohodnout. Předejdete tím sporům. Trvalé bydliště v pronajatém bytě se může vyplatit například při zápisu dětí do mateřských školek nebo když si hledáte lékaře.

Podnikání v pronajatém bytě

V pronajaté nemovitosti může nájemník také pracovat i podnikat. To ovšem neplatí pro zřízení provozovny. Rovněž je třeba mít na paměti platné předpisy a účel, pro který je byt zkolaudován. Nelze jej tedy využít například jako prodejnu, servis, ordinaci, restauraci, apod. Pak by hrozila pokuta od stavebního úřadu.

Spolubydlící v pronajatém bytě

U jiných osob než osob blízkých si může pronajímatel ve smlouvě vyhradit, že bude zapotřebí jeho souhlas. Když si k sobě nastěhuje nájemník dalšího člověka, je povinný to pronajímateli bez zbytečných odkladů ohlásit. Když to neudělá ani do dvou měsíců, dopustí se hrubého porušení povinností, což může být důvodem pro výpověď z nájmu.

Smlouva o pronájmu na byt nebo dům

Smlouva o pronájmu na byt nebo dům

Výpověď z nájmu

Výpověď ze strany pronajímatele

Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak i neurčitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze v případech, pokud:

nájemník poruší hrubě svoji povinnost (např. nezaplatí nájemné, nepovoleně zařídí podnájem třetí osobě),

nájemník je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je pronajímaný byt,

– pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,

– v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.

Nájem na dobu neurčitou také může pronajímatel vypovědět, když potřebuje byt pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných. Zákon pamatuje i na případy, ve kterých by byl tento důvod výpovědi uveden čistě účelově a pronajímatel jej ve skutečnosti potřeboval k něčemu jinému. Pokud totiž byt nebude do měsíce použit k uvedenému účelu, musí jej majitel znovu pronajmout bývalému nájemci nebo mu uhradit vzniklou škodu.

Okamžitá výpověď

Pokud nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností je považováno zejména:

nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců;

poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem.

I když zákon v některých případech umožňuje „okamžitou” výpověď, její účinky tak rychlé nebudou. Pronajímatel má povinnost ještě před výpovědí písemně vyzvat nájemníka, aby své chování v určité lhůtě napravil, jinak se k takové výpovědi bez výzvy nepřihlíží. Teprve poté můžete dostat výpověď. Na odevzdání bytu pak má nájemník zákonem stanovenou měsíční lhůtu.

Jak řešit problémy s neplatiči radíme v článku Jak pronajímat byt, aby se to vyplatilo.

Výpověď ze strany nájemce

Nájem bytu se smlouvou na dobu neurčitou může nájemník ukončit výpovědí bez udání důvodu prakticky kdykoliv. Jediná podmínka, kterou musí splnit, je tříměsíční výpovědní lhůta. V případě smluv na dobu určitou platí, že může dát výpověď pouze v případě, kdy se změní okolnosti nájmu natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu dál pokračoval. Jinak nájem končí až uplynutím smluvené doby.

Mgr. Adam Chládek

Adam Chládek se specializuje na nemovitosti a realitní právo. Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně a pracuje v MAXIMA REALITY už 13 let. Začínal ještě během studia jako realitní specialista v oddělení pronájmů, většinu svého profesního života strávil v našem právním oddělení. Adam Chládek garantuje právní bezpečí při převodech nemovitostí i pronájmech, a to všem zúčastněným stranám - prodávajícím i kupujícím, majitelům a nájemníkům. Poskytuje realitní konzultace.

Adam Chládek má profil jako právní převodce v týmu MAXIMA REALITY.
Taky odpovídá online na dotazy čtenářů v realitní poradně na Peníze.cz.

Další články od autora

BUĎME V KONTAKTU

Poradíme vám, jak nejlépe prodat.
Nezávazně, zadarmo a přátelsky.
22 LET  zkušeností
55 000  spokojených klientů
Byt Dům

* Povinný údaj
Vaše osobní údaje zpracováváme v souladu s GDPR.