Nájemní smlouva: co musí obsahovat a na co si dát pozor

K čemu slouží nájemní smlouva

Každá smlouva o pronájmu má jeden hlavní účel: pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 

Které údaje musí nájemní smlouva obsahovat

1. Základní údaje o obou stranách

Na rozdíl od jiných typů nájemních smluv, které mohou být uzavřeny i ústně (např. nájem auta), patří smlouva o nájmu bytu či domu mezi ty, které musí být podle zákona uzavřeny v písemné formě. Podepsat se musí nájemník i pronajímatel a u obou musí být ve smlouvě uvedeno:

• jméno a příjmení,
• trvalé bydliště,
• rodné číslo (datum narození),
• číslo občanského průkazu.

Na konci smlouvy musíte také uvést datum a místo, kdy a kde byla smlouva o pronájmu podepsaná. 

2. Údaje o nemovitosti a jejím stavu

Jasně stanoven musí být taky předmět nájmu (tedy nemovitost). Ve smlouvě nesmí chybět její adresa včetně čísla bytu a patra, ve kterém se nachází. Dále se uvádí:

• počet místností včetně rozměrů, 
• rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení, 
• stav bytu (ideální je přiložit ke smlouvě či protokolu o předání fotodokumentaci)
• a stavy měřidel energií a vody.

3. Doba trvání nájmu

Do smlouvy nezapomeňte uvést dobu, na kterou smlouvu uzavíráte –⁠ většina pronajímatelů uzavírá smlouvu na dobu určitou, typicky na jeden rok. Pokud dobu trvání nájmu neuvedete, smlouvu automaticky uzavřete na dobu neurčitou. 

4. Nájemné a jeho splatnost

Ve smlouvě o pronájmu stanovte také nájemné, způsob a termín splatnosti. Výše nájmu není v zákoně nikde specifikována ani omezena, takže záleží čistě na dohodě mezi majitelem a nájemníkem. 

Podle zákona se nájemné platí měsíc předem, nejpozději však do pátého dne v daném měsíci. Nicméně přednost má termín, který si dohodnete s nájemcem ve smlouvě. Zvlášť uvádějte cenu nájmu a zálohy na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.).

Které údaje musí nájemní smlouva obsahovat

5. Vratná kauce

Kromě nájemného se vyplatí do nájemní smlouvy uvést také informaci o vratné kauci. Kauci vrací majitel obvykle do jednoho měsíce po ukončení nájmu. Pokud ale vznikl dluh na nájemném nebo nájemník způsobil škodu, může si pronajímatel z kauce vzít patřičnou částku a vrátit nájemci jen její část.

Práva a povinnosti v nájemní smlouvě

Nejdelší část nájemní smlouvy tvoří výčet práv a povinností pronajímatele a nájemce. Slouží k tomu, abyste předešli případným sporům a hned na začátku si vyjasnili, co se od obou stran očekává –⁠ většinu povinností obou stran přesně definuje občanský zákoník. 

Nájemní smlouva typicky obsahuje následující práva a povinnosti.

1. Práva a povinnosti pronajímatele

Předání nemovitosti –⁠ První povinností je předání nemovitosti nájemníkovi do užívání (zpřístupnění a předání klíčů), a to ve vyhovujícím stavu (čistá a bez vad).

Služby –⁠ Ve smlouvě musí být uvedeno, které služby bude majitel nemovitosti zajišťovat. Pokud služby nespecifikujete, zákon automaticky počítá, že budete zajišťovat například dodávky vody, tepla, odvoz komunálního odpadu nebo úklid společných prostor.

Údržba nemovitosti –⁠ Pronajímatel má povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nemusí však provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy, které vznikají při užívání bytu (třeba výměna žárovky nebo vymalování). Tyto náklady hradí nájemník.

Chov zvířete –⁠ Pronajímatel nesmí zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře. Nájemník však musí zajišťovat, aby chov zvířete nezpůsobil pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže. 

2. Práva a povinnosti nájemce

Kontrola bytu –⁠ Nájemníci musí majiteli umožnit přístup do bytu za účelem opravy nebo kontroly, ale musí o tom být předem informovaní.

Zákaz stěhování a podnájmu –⁠ Majitel má právo vyhradit si ve smlouvě, že nájemník nemůže do nemovitosti nastěhovat nového člena bez souhlasu majitele – v případě manžela rodičů, dětí nebo partnerů ale toto právo nemá. Majitel má také právo zakázat nájemci podnájem bytu další osobě.

Změny a úpravy nemovitosti –⁠ Pronajímatel má právo zamítnout nájemci jakékoliv změny a úpravy nemovitosti. Pokud pronajímatel se změnou souhlasí, měl by souhlas vyjádřit písemně, ať předejde případným sporům.

Výpověď z nájmu

Nájemní smlouva musí obsahovat také informace, za jakých okolností mohou obě strany provést výpověď. Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak i neurčitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze v případech, kdy:

• nájemník poruší hrubě svoji povinnost (např. nezaplatí nájemné, nepovoleně zařídí podnájem třetí osobě),
• nájemník je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je pronajímaný byt,
• pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,
• nebo v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.

Pokud nájemník porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností je považováno zejména:

• nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců;
• poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem.

Nájemník se smlouvou na dobu neurčitou může nájem ukončit výpovědí bez udání důvodu prakticky kdykoliv. Jediná podmínka, kterou musí splnit, je tříměsíční výpovědní lhůta. V případě smluv na dobu určitou platí, že může nájemník dát výpověď pouze v případě, kdy se změní okolnosti nájmu natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu dál pokračoval. Jinak nájem končí až uplynutím smluvené doby.

Chcete-li mít při pronájmu bytu či domu co nejméně starostí, obraťte se na nás. Pomůžeme vám nejen s vyhotovením nájemní smlouvy, ale také s výběrem vhodných nájemníků, propagací inzerátu či veškerou administrativou.