Jak prodat družstevní byt, Marian Kroell, Martin Kníže
Specifika družstevních bytů
Pokud vlastníte družstevní byt, z právního hlediska vlastníte družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Neprodáváte tedy přímo byt, ale pouze svá členská práva a povinnosti v bytovém družstvu.
Vlastníkem družstevního bytu vždy zůstává bytové družstvo, jehož je prodávající členem. Svůj družstevní podíl však můžete prodat, tedy převést na jakéhokoliv zájemce, který se tak stane novým členem družstva.
| Prodej družstevního bytu má oproti prodeji bytu v osobním vlastnictví i svoje nesporné výhody. Jednou z nich je rychlost. Zájemce o koupi se stává okamžitě členem družstva, a tedy dostane i peníze z úschovy zhruba o měsíc dřív, než kdyby musel čekat na vyjádření z katastru nemovitostí. |
Klíčovou roli v převodu (prodeji) družstevního podílu hraje bytové družstvo. V něm jednáte s fyzickými osobami, které byly zvoleny do představenstva bytového družstva, a tedy nesou ze své pozice i právní odpovědnost.
Co musíte před prodejem družstevního bytu zařídit
Nejprve navštivte družstvo, oznamte svůj zájem prodat družstevní podíl a při této příležitosti si vyžádejte následující dokumenty o bytě a družstvu, které budou kupujícího zajímat:
- potvrzení o členství v družstvu a evidenční list,
- potvrzení o vaší bezdlužnosti vůči družstvu,
- potvrzení o (ne)splacené anuitě (tedy o výši úvěru, které družstvo má, a kolik z něj zbývá doplatit).
Od družstva si také zjistěte, zda platí pro případné nové členy družstva nějaká omezení, která byste museli uvést při hledání zájemce o koupi.
Jak stanovit cenu družstevního bytu
Družstevní byty se obvykle prodávají o 10 až 30 % levněji oproti srovnatelným bytům v osobním vlastnictví. Postup při odhadu tržní ceny je podobný, ale v ceně se zohledňuje právní nejistota, kterou s sebou družstevní vlastnictví nese.
| Tip: Existuje trik, jak prodat družstevní byt za vyšší cenu. Vyžádejte si od družstva písemné potvrzení, že do roka převede družstevní byt do vlastnictví člena družstva. Jakmile garanci od družstva získáte, můžete to uvést v inzerátu a prodejní cenu si navýšit. S takovým dokumentem totiž mají kupující šanci získat úvěr formou tzv. předhypotečního úvěru. |
Prodejní cenu družstevního bytu je také potřeba ponížit, pokud má dosud nesplacenou anuitu (tj. nesplacená část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům). Celkovou výši anuity si kupující připočítají ke kupní ceně, aby si dokázali vyhodnotit, kolik je vlastně bude družstevní podíl stát.
| Příklad: Družstevní byt může být v prodeji za 3 miliony Kč, ale s anuitou 600.000 Kč, tj. se závazkem anuitních splátek ve výši 5 000 Kč měsíčně po dalších deset let, takže celkově za 3 600 000 Kč plus případné úroky. |
Další postup už je podobný jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví. Protože se budete snažit vyrovnat rozdíl v prodejní ceně (družstevní se prodávají i o 10–30 % levněji), musíte věnovat ještě větší pozornost atraktivní prezentaci bytu. To znamená, že potřebujete co nejlepší fotografie. Ideální bude pozvat do bytu i designéry, kteří interiér připraví na focení. Jde o službu, které se říká home staging. Z našich zkušeností může zvednout prodejní cenu bytu až o 15 %.
Co dělat, jakmile najdete zájemce
Při prodeji družstevního bytu nepodepisujete kupní smlouvu, ale smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu. Tu se zájemcem podepíšete a doručíte na družstvo ke schválení. Bytové družstvo ze zákona nemá právo převod zamítnout, nesmí po kupujícím žádat přihlášku ani nový členský vklad. Má ale právo:
- žádat úhradu tzv. převodního poplatku (obvykle 3−12 tisíc, tedy o něco více než je poplatek v katastru nemovitostí),
- zakázat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo lidé bez trvalého pobytu v České republice.
Pokud je kupující občanem ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže.
| Pozor: Družstvo vám může předložit vlastní formuláře, které mají sloužit k převodu družstevního podílu na nového majitele. Nezřídka jde totiž o roky staré šablony, které nemají náležitosti podle aktuálně platných právních předpisů. Z jednání, která s bytovými družstvy vedeme, víme, že často v jejich formulářích chybí jasné označení předmětu převodu, případně dokonce není uvedena kupní cena. Jakkoli bytové družstvo může na vyplnění takového formuláře trvat, jako smlouva je neplatná. Proto doporučujeme nechat si od právníka nebo realitního makléře vyhotovit vlastní smlouvu. |
Jakmile družstvo smlouvu potvrdí, je přepis družstevního bytu hotový. Pak už jen vyúčtujete energie a zařídíte jejich přepis.
Pokud chcete mít s prodejem družstevního bytu či jiné nemovitosti co nejméně starostí, ozvěte se nám. Náš zkušený tým makléřů, právníků a designerů vám celý proces usnadní.
