jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Nájemník přestal platit nájem. Jak postupovat?

Kdo to nezažil, neuvěří. Vystěhovat neplatící nájemníky může být někdy opravdu obtížné. Občanský zákoník totiž nájemníky chrání, i když přestanou plnit svoje povinnosti. Jaké zákonné prostředky můžete proti neplatičům uplatnit a jakými kroky byste se naopak už sami dopustili trestného činu nebo přestupku?

S každým nezaplaceným nájmem pochopitelně přichází majitel nemovitosti o zisk. Pronajímatelé, kteří koupili investiční byt na hypotéku, se mohou kvůli neplatičům dostat sami do dluhu vůči bance a v krajním případě může dojít i k exekuci nemovitosti. Jak tedy efektivně řešit problémy s neplatiči?

Základem je pravidelná kontrola úhrady nájemného. Jakmile nájemci poprvé neuhradí nájem včas, okamžitě je kontaktujte s písemnou upomínkou, případně si s nimi vyjasněte, proč nájem neuhradili. Přišli o práci? Dostali se do dluhů? Ptejte se, jak dlouho potrvá, než se situace vyřeší a kdy budou moci nájem opět zaplatit. Informujte je hned, co bude následovat, pokud vám zůstanou nájemné dlužní. Nárok máte vedle úhrady dluhu také na tzv. zákonný úrok z prodlení, jehož výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

Máte-li svého právníka, požádejte ho, aby nájemníkům zavolal on. Musí být zřejmé, že jste připraveni využít všech dostupných právních prostředků k tomu, abyste dluh vymohli. Jaká jsou práva a povinnosti nájemce, se dočtete v tomto našem článku.

Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele

Dluh na nájemném je rozhodně právoplatným důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele, a to u smlouvy na dobu neurčitou i na dobu určitou. V případě hrubého porušení povinností nájemce, jako je dluh na nájemném, je výpovědní lhůta tříměsíční. Jakmile ovšem dlužná částka přesáhne tři měsíční nájmy, jedná se už o zvlášť závažné porušení povinností a můžete přistoupit k tzv. okamžité výpovědi, kdy nájemce musí byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Výpovědi ovšem musí předcházet písemná výzva, aby dluh na nájemném nájemníci do určité lhůty uhradili.

Výjimkou je situace, kdy je nájemní smlouva na dobu určitou u konce své platnosti. Můžete se jednoduše rozhodnout, že ji dále neprodloužíte, a nemusíte to nijak zdůvodňovat, neplatiči mají v tom případě povinnost vystěhovat se k datu skončení platnosti smlouvy. Proti neprodloužení smlouvy na dobu určitou také není odvolání, proto vždy doporučujeme s nájemníky, které zatím neznáte, uzavírat nejprve smlouvu na dobu jednoho roku, a teprve když se prokážou jako solventní, můžete ji prodloužit na více let.

Pronajměte svoji nemovitost bez starostí. Napište nám ještě dnes a získejte z pronájmu maximum!

Jak postupovat?

V praxi tedy nejprve co nejdříve po vzniku dluhu na nájemném vyzvěte písemně nájemce, aby dluh uhradil v poskytnuté náhradní lhůtě (cca 7−10 pracovních dnů), a upozorněte ho na možné následky, když výzvy neuposlechne, tedy že dojde k výpovědi nájmu. Po uplynutí této lhůty, a zejména pokud nájemník s vámi o dluhu nekomunikuje nebo se nezdá, že by byl v blízké době schopen vám nájemné zaplatit, přistupte k písemné výpovědi s tříměsíční lhůtou.

Ve výpovědi musíte uvést výpovědní důvod a současně nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, bez toho by byla výpověď neplatná. Výpověď musí být doručena. Informujte také nájemce, aby si začal shánět náhradní bydlení. Neuhradí-li nájemce nájem a náklady na služby po dobu tří měsíců, můžete již doručit okamžitou výpověď. Důležité je, že dlužná částka musí odpovídat třem měsíčním nájmům a nákladům na služby (tj. pokud po tři měsíce neuhradí například jen polovinu nájemného, pak k okamžité výpovědi přistoupit nemůžete).

V textu výpovědi z nájmu nezapomeňte přesně specifikovat osobu pronajímatele a nájemce, nájemní smlouvu s datem jejího uzavření, o jakou nemovitost se jedná (adresa včetně konkrétního označení bytu).

Výpověď musí být vždy písemná a pronajímatel ji musí podepsat. Důvod výpovědi musíte popsat co nejpřesněji tak, aby bylo možné ho soudně přezkoumat (viz níže). Doporučujeme uvést i výpovědní lhůtu a vaší povinností je také informovat nájemce o tom, že má právo vznést námitky vůči této výpovědi (adresované vám, pronajímateli) nebo se obrátit s žalobou na soud.

Když věc začne řešit soud

Nájemce má tedy právo se proti výpovědi bránit podáním žaloby k soudu, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla vaše výpověď doručena. Výpověď může být shledána soudem jako neplatná i v případě, že nájemce skutečně nájemné neplatil, a to zejména při nedodržení výše uvedených formálních náležitostí výpovědi (např. písemná forma, výpovědní důvod nebo poučení o možnosti podat námitky či žalobu k soudu). Připravte se na to, že pokud nájemce využije možnosti žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi, může se s ohledem na rychlost českých soudů řešení celé situace značně protáhnout.

Zatímco někdy se nájemníci vystěhují, přestože podali žalobu k soudu, někteří jiní odmítají byt opustit a čekají na soudní rozhodnutí, zatímco dluh na nájemném dále roste. Vy jako pronajímatel máte v takovém případě právo bránit se rovněž u soudu. Můžete podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti. I zde platí, že než podáte žalobu na soud, musíte poslat nájemci doporučený dopis (tzv. předžalobní výzvu), kde bude uvedeno, že pokud se nevystěhuje v daném termínu, budete nuceni řešit situaci soudně. Když nájemce byt dobrovolně nevyklidí ani ve lhůtě, kterou mu stanovil soud, můžete požádat o soudní výkon rozhodnutí o vyklizení (exekuci).

Vyzkoušejte si MAXIMA REALITY hned!
Otevřete si cestu k bezpracné rentě.
Nabídněte svou nemovitost k pronájmu!

Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dlužného nájemného. K úhradě jednoho či dvou měsíčních nájmů může posloužit kauce, pokud ji nájemník složil. Vyšší než dvouměsíční kauce se však obvykle nevybírá, dle občanského zákoníku máte nárok žádat kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů, ale v takovém případě už můžete mít problém sehnat na trhu nájemníka, který by byl ochoten takto vysokou kauci složit. S žalobou o úhradu dlužného nájemného se můžete opět obrátit na soud, v krajním případě vše skončí exekucí. Připravte se ovšem na to, že vše může trvat skutečně dlouho.

Kudy zákonná cesta nevede

Kdo se dostane do situace, kdy jeho nemovitost dlouhodobě obývají neplatiči, jistě začne zvažovat všemožné metody, jak je přinutit k vystěhování. Vedle výše uvedených písemných výpovědí a soudních žalob může a pravděpodobně bude samozřejmě probíhat i osobní, telefonické a jiné jednání na méně formální úrovni, kdy se budete snažit neplatiče přinutit k vystěhování. Dejte si ovšem pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nepohodlné nájemce nedopustili sami trestného činu.

Zejména nemáte právo bez souhlasu nájemce nebo proti jeho vůli vůbec do bytu vstoupit, pokud ho nájemce stále fakticky užívá. Dopustili byste se totiž porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práv k bytu. Platí to i v případě, že nájemní smlouva byla již ukončena výpovědí, dokonce i tehdy, když máte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce byt vyklidit. Legální cesta je pouze exekuce. Nemáte právo nájemci ani bránit v přístupu, tedy zakázáno je například vyměnit zámek nebo zazdít či vysadit vstupní dveře.

Protiprávního jednání se dopustí i pronajímatel, který odpojí neplatícího nájemce od přívodu elektrické energie, vody či přívodu ústředního topení. Na základě neuhrazených záloh může odpojit neplatiče smluvní dodavatel služeb, protože tehdy dochází k tzv. neoprávněnému odběru. Jako metoda k vymáhání dlužného nájmu nebo k vypuzení neplatiče z bytu ze strany pronajímatele však odpojení od elektřiny, vody nebo topení sloužit nemůže. Z tohoto důvodu doporučujeme vždy převést energie na nájemníka, aby alespoň tyto případně vzniklé dluhy řešili přímo poskytovatelé služeb a nikoli majitel nemovitosti.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Pronájem s garancí

Garantujeme Vám 100% příjem z pronájmu,
12 měsíců v roce! ČÍST ČLÁNEK

Nájemní smlouva

Přečtěte si, co uvést do nájemní smlouvy při pronájmu bytu. ČÍST ČLÁNEK

Pronájem bytu bez oplétaček

Jak pronajímat byt, abyste na tom vydělali a přitom nemuseli ztrácet drahocenný čas. ČÍST ČLÁNEK