jsme ryze česká společnost
po-čt 8-19
pá 8-18
bezplatná infolinka
800 111 555

Úschova kupní ceny

Komu ji svěřit a za jakých podmínek?

Co bylo dřív - vejce, nebo slepice? Podobné dilema řeší prodávající a kupující, když si kladou otázku: k čemu má dojít dřív, k převodu vlastnického práva na katastru, nebo k úhradě kupní ceny? Vše vyřeší ke spokojenosti obou stran úschova kupní ceny, pokud ovšem vhodně zvolíte schovatele a zabezpečíte, aby nedošlo ke zpronevěře.

Prodávající pochopitelně nebude ochoten podepsat kupní smlouvu a podat návrh na zápis vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (ve zkratce „návrh na vklad“) dříve, dokud kupující neuhradí kupní cenu ve výši dohodnuté v kupní smlouvě. Jak si jinak může být jist, že kupující vůbec disponuje potřebnými finančními prostředky? A zda dostane vůbec kupní cenu zaplacenu?

Jenže poslat miliony na účet soukromé osoby pouze výměnou za podpis na kupní smlouvě, to by zase byla chyba na straně kupujícího. Co když si prodávající nemovitost nechá a uteče s miliony na Bahamy? Nebo prodá nemovitost někomu jinému? Nebo nedopadne řízení u katastrálního úřadu?

Dilema vyřeší institut úschovy kupní ceny u třetí, nestranné osoby, která peníze bude opatrovat v čase mezi podpisem kupní smlouvy a zapsáním vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Prodávající bude mít jistotu, že kupní cena byla složena a bude moci bez obav podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad, přestože ještě peníze nedorazily přímo na jeho soukromý účet. Kupující si zase může být jist, že prodávající peníze složené v úschově neuvidí dřív, než se převede vlastnické právo k nemovitosti v jeho prospěch. A pokud by se tak nestalo ve stanovené lhůtě, že mu budou všechny složené peníze vráceny.

Jak vybrat schovatele?

Samotný institut úschovy kupní ceny ovšem bezpečnost celé transakce nemůže garantovat. Velmi záleží na tom, kdo se stane schovatelem. Krátká porevoluční historie realitního trhu bohužel zná mnoho případů, kdy došlo ke zpronevěrám. Například advokát Miloš Vlasák zmizel s 50 miliony korun, které měl v úschově od desítek klientů pražské společnosti Century Reality 21. K podobné situaci došlo ve Zlíně, kde advokát Milan Holomek zpronevěřil 420 milionů.

Schovatelem může být nejenom notář, advokát nebo banka, ale i realitní kancelář. Při výběru byste se měli řídit podle několika kritérií. Jsou to zejména zabezpečení peněz, pojištění profesní odpovědnosti, reference a dobré jméno, ale také cena za úschovu. Svou roli bude pochopitelně hrát i dohoda obou stran, tedy prodávajícího a kupujícího, kteří musí o schovateli rozhodnout společně. Smlouva bude totiž trojstranná – schovatel, kupující a prodávající.

Z hlediska zabezpečení peněz byste se měli zajímat o to, na jakém účtu budou vaše peníze uloženy. Účet by měl být zejména jasně oddělený od provozního účtu schovatele, aby nemohlo v žádném případě dojít k tomu, že peníze budou využity k jiným účelům. V MAXIMA REALITY se v rámci úschov kupních cen praktikuje přísný vnitřní systém několikaúrovňového nezávislého kontrolování a autorizování výplat z úschovy, kdy každou výplatu musí zkontrolovat a autorizovat tři vedoucí pracovníci na různých úrovních a z různých oddělení.

Důležité je i pojištění profesní odpovědnosti za případně způsobenou škodu, které by mělo být vždy na vyšší částku, než jakou do úschovy svěřujete.

Banka

Banky nabízejí úschovu kupní ceny jako jeden ze svých produktů. Pokud kupující financuje koupi z hypotečního úvěru, bude skoro ve všech případech využívat úschovu kupní ceny u banky, která mu poskytuje hypotéku, protože je to v podmínkách poskytnutí úvěru. V takovém případě nemusíte dále vybírat schovatele.

Pokud se jedná o jiný případ, banku lze považovat za vůbec nejbezpečnějšího schovatele, protože se jedná o velkou instituci kontrolovanou ČNB, kde za výplatu peněz nikdy neodpovídá jedna soukromá osoba, riziko zpronevěry je tedy objektivně nejnižší. To se ovšem projevuje na tom, kolik vás to bude stát. Úschova kupní ceny u banky bývá dražší než advokátní úschova i úschova u realitní kanceláře. Bývá ovšem zase levnější než notářská úschova. MAXIMA REALITY má pro své klienty vyjednány s Komerční bankou úschovy za velice příznivé ceny.

Nevýhodou bankovních úschov je nízká flexibilita smluv, banka obvykle není ochotna dělat ústupky z předem daných smluvních vzorů, případně si za každou změnu ještě připlatíte. Banka však může být dobrá varianta i tehdy, když se prodávající a kupující nemohou shodnout na advokátovi či notáři, kterému by peníze svěřili.

Advokát nebo notář

Jak jste se dočetli z příběhů výše, advokát a notář nemusí být tak bezpečným útočištěm, jak by se mohlo na první pohled zdát. Jsou to „jenom lidi“. Jejich činnost je samozřejmě svázaná mnoha pravidly ze strany státu, Advokátní komory a Notářské komory, přesto jde stále o soukromé fyzické osoby, tedy existuje riziko zpronevěry. Po výše uvedených událostech byla ovšem opatření posílena, například vznikla tzv. elektronická kniha úschov, kde advokáti evidují svěřené finanční prostředky.

Co se týče ceny, advokát bude obvykle levnější než banka, naopak notář vyjde úplně nejdráž, ten se řídí fixním notářským tarifem podle vyhlášky č. 73/2001 Sb. Při volbě schovatele mezi advokáty bude velmi záležet na tom, jestli znáte někoho spolehlivého, komu můžete důvěřovat, a jestli o tom přesvědčíte i druhou stranu, která může mít obavy, že vámi doporučený advokát bude hájit spíše vaše zájmy.

 

Realitní kancelář

Skoro každá realitní kancelář nabízí, že vám zajistí úschovu kupní ceny. Jenže protože zákon o realitním podnikání je stále v nedohlednu, na rozdíl od advokátů, bank a notářů neexistují v tomto ohledu pro realitní kanceláře žádná pravidla. O to víc se musíte řídit výše uvedenými kritérii při výběru schovatele. Jsou totiž bohužel realitní kanceláře, které dávají peníze klientů na své provozní účty a platí z nich v případě potřeby své náklady na provoz – výplaty zaměstnancům, odměny realitním makléřům, účty za elektřinu a jiné dodávky. Ale jsou taky renomované společnosti, včetně MAXIMA REALITY, kde budou vaše peníze mnohem bezpečněji uloženy než u neznámého advokáta, protože zde výplata kupní ceny nezávisí na jedné soukromé osobě, ale prochází vícestupňovou kontrolou a autorizací plateb ze strany vedoucích jednotlivých oddělení.

Velkou výhodou úschovy kupní ceny u realitní kanceláře bývá nízká cena, mnohdy se úschova nabízí úplně zdarma, resp. je zahrnuta v balíčku služeb realitní kanceláře.

Jak bude vypadat smlouva?

 Ve smlouvě se kupující zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu na určený účet. Dále se smluvní strany dohodnou, za jakých podmínek schovatel kupní cenu vyplatí prodávajícímu. Obvykle to bude až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Rovněž může být jako další podmínka uvedeno, že nemovitost nebude po zápisu vkladu vlastnického práva zatížena žádnou právní vadou (vyjma těch, které jsou uvedeny v kupní smlouvě), ani nebude probíhat jiné další řízení. V případě, že se čeká po zápisu vkladu vlastnického práva i na odstranění některých právních vad, může být výplata části kupní ceny vázána i na odstranění těchto vad, tzn. například bude vyplacena až poté, co bude vymazáno zástavní právo banky prodávajícího z katastru nemovitostí.

Nakonec je důležité ošetřit smluvně také situaci, kdy by nedošlo ke splnění podmínek pro výplatu kupní ceny – musí být uvedeno, kdy schovatel vrátí uschované peníze zpět kupujícímu. Dejte si rovněž pozor na to, aby byly ve smlouvě o úschově uvedeny stejné částky a stejné podmínky pro výplatu jako ve smlouvě kupní. O kupní smlouvě jsme už psali v tomto článku.

 

 

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Odhad ceny

Proč se ceny nemovitostí u odhadů liší a jak se v nich vyzvat? ČÍST ČLÁNEK

Odhad nemovitosti

Váš profesionální odhadce nemovitostí. Zdarma vypracujeme kvalifikovaný cenový odhad. Chci odhad

Bydlíte v nájmu?

Máte právo na trvalé bydliště, domácího mazlíčka a spoustu dalších věcí. ČÍST ČLÁNEK

Jak vybrat makléře?

Na co se zaměřit při výběru realitní kanceláře? ČÍST ČLÁNEK

Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Prodej bytu

Přečtěte si, jak dlouho trvá prodej nemovitosti. ČÍST ČLÁNEK

Úschova kupní ceny

Jak zvolit schovatele při koupi nemovitosti a za jakých podmínek? ČÍST ČLÁNEK

TAKÉ ČTĚTE

Orientace v realitní džungli nebývá vůbec snadná.
Proto jsme pro vás vydali průvodce realitního světa. ČÍST ČLÁNEK

Kupuji byt v novostavbě

Přečtěte si, na co si dát pozor při koupi novostavby. ČÍST ČLÁNEK

Pronajímáte byt?

Přečtěte si, jaká jsou vaše práva a povinnosti při pronájmu bytu. ČÍST ČLÁNEK

Právní vady nemovitosti

Jak ověřit, jestli nemá nemovitost právní vadu? ČÍST ČLÁNEK

Odměna za doporučení

Za doporučení nemovitosti do prodeje vás odměníme. zjistit více

Kupní smlouva

Jak poznat férovou smlouvu? Co vše byste si měli před podpisem ověřit a požadovat. ČÍST ČLÁNEK

Nájemní smlouva

Přečtěte si, co uvést do nájemní smlouvu při pronájmu bytu. ČÍST ČLÁNEK

S námi neplatíte provizi

S námi máte prodej pod kontrolou a navíc neplatíte provizi. zjistit více

Novinky na e-mail

Hledáte nemovitost ke koupi? Nastavte si zasílání našich novinek do svojí e-mailové schránky. Chci novinky

Odhad ceny

Proč se ceny různých odhadů tolik liší a jak se v nich vyznat? ČÍST ČLÁNEK

Smlouvy při koupi

Přečtěte si, co vše vás čeká při koupi nemovitosti, na co se připravit, co vše budete podepisovat. ČÍST ČLÁNEK

Kupujeme nemovitost

Poradíme vám sedm zásadních kroků, díky kterým se vyhnete většině nejzákeřnějších zádrhelů. ČÍST ČLÁNEK

Pronájem bytu bez oplétaček

Jak pronajímat byt, abyste na tom vydělali a přitom nemuseli ztrácet drahocenný čas. ČÍST ČLÁNEK

Sousedské vztahy

Sousedské vztahy aneb jaké máme povinnosti a jaká práva? ČÍST ČLÁNEK