Jak pronajímat byt, aby se vám to vyplatilo
Všechno začíná u nemovitosti, kterou pronajímáte. Ideální je vybrat investiční byt, který umožní maximální výnos. Z bytu ve špatné lokalitě totiž bezpracnou rentu neuděláte. Jestli vlastníte starší dům, spočítejte si, jestli přinese větší zisk pronájem nebo prodej, jak jsme ukázali v článku Prodej, nebo pronájem? Těžké rozhodování.
Jaké nemovitosti na pronájem bývají nejvíc problematické? Nájemníci se těžko shánějí do starších domů na vesnici. Pokud nejde o skutečně atraktivní lokalitu, vyplatí se spíš prodej domu a následná koupě investičního bytu ve městě. Zkomplikovat se může i pronájem družstevního bytu, kde potřebujete vždy souhlas družstva.
Když už máte nemovitost vhodnou k pronájmu, jak na to?
1. Jak určit tržní cenu nájemného?
První otázka vždycky zní: kolik se dá na pronájmu vydělat? Nájemné se musí určit podle situace na trhu. Někteří majitelé se více ohlížejí na svoje náklady, jako je výše splátky hypotéky nebo nutná rekonstrukce. To však nesmí být rozhodující. Je třeba uvažovat tržně: kolik zájemci budou ochotní zaplatit? Důležitý je stav bytu, dispozice a velikost, ale také lokalita a aktuální stav nabídky a poptávky v konkrétní lokalitě.
První kroky majitele bytu k pronájmu tedy jistě povedou na realitní servery, kde najdeme podobné byty v okolí a hned uvidíme, za kolik se nabízejí. Bohužel na realitních serverech nikdy nevidíme, jaký je o byty zájem a nedozvíme se, za kolik se nakonec pronajaly nebo jestli nezůstaly prázdné. Proto se vyplatí požádat o tržní odhad nájemného raději makléře.
Když je výše nájemného správně nastavená, pronajme se byt do 14 dnů, maximálně do měsíce. Tržní nájemné je třeba porovnat s reálnými náklady, abyste věděli, jakého výnosu můžete dosáhnout. Příklady výpočtů najdete v našem článku Jak určit tržní nájemné, kde se taky dozvíte, jaké položky spadají do nájemného a jaké tam nepatří.
2. Jak se zvyšují ceny pronájmů?
Každý majitel potřebuje sledovat aktuální vývoj na trhu s pronájmy. Dobrá zpráva pro majitele je, že ceny pronájmů v roce 2024 rostou ve všech krajích České republiky. A tento trend bude zřejmě pokračovat i v následujících letech, protože vlastní bydlení je těžko dostupné. Zejména majitelé bytů ve větších městech se mohou těšit na to, že jejich zisk z pronájmu stále poroste. Aktuální trendy mapujeme v článku Ceny nájmů 2024, kde uvidíte, jaké je průměrné nájemné za metr čtvereční v Praze, Brně a dalších městech.
A co můžete dělat, když zjistíte, že nájemné ve vašem bytě už neodpovídá aktuální tržní ceně? Jak můžete nájemné navýšit? Nejčastěji se navyšuje ve chvíli, kdy končí nájemní smlouva na dobu určitou a uzavírá se nová. Ale jednou za rok může majitel navrhnout zvýšení nájmu také u smluv na dobu neurčitou, maximálně však o 20 %. Další možností je tzv. inflační doložka v nájemní smlouvě, se kterou můžete také zdražit nájem každý rok o cca 2-4 %, je-li ekonomika stabilní.
Kromě příjmů je nutné počítat také s daní z pronájmu nemovitosti
3. Jak vysoká je daň z pronájmu?
Když už mluvíme o zisku z pronájmu, musíme zmínit i daně. Pronájem nemovitosti je potřeba uvést v daňovém přiznání, protože se na něj vztahuje daň z příjmu. Ta bude ve výši 15 % nebo 23 %, což záleží na celkovém příjmu, protože v Česku máme tzv. progresivní zdanění. V článku Daň z pronájmu nemovitosti se dozvíte, jak si daň z pronájmu spočítat, jaké výdaje si odečíst a který daňový režim je nejvýhodnější.
Mnozí pronajímatelé se ptají, jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně z pronájmu. Výše daně se dá přitom zásadně ovlivnit tím, jak vykážete výdaje na pronájem. Do daňově uznatelných výdajů u pronájmu si můžete započítat třeba i náklady na automobil, pořizovací cenu nemovitosti můžou pokrýt odpisy. Do příjmu zase počítejte jen čisté nájemné, nepatří tam zálohy na služby, i když je nájemce hradí na váš účet.
4. Kde najít dobrého nájemníka?
Dobrý nájemník platí včas, nevolá moc často a stará se o byt jako o vlastní. Ale kde takového sehnat? Pronájem bytu je třeba nabízet na hlavních realitních serverech: nejvíce navštěvované jsou u nás sReality.cz nebo reality.iDnes.cz. Zvolit můžete pronájem bytu bez realitky nebo s realitkou. Provizi RK ovšem platí při pronájmu téměř vždy nájemníci, majitel tedy na pronájmu s realitní kanceláří vždy vydělá.
Když bude inzerce úspěšná, budete mít na výběr. Zamyslete se předem, jakého nájemníka chcete. Můžou to být singles, mladý pár, rodina, senioři nebo studenti. Každý má své výhody i nevýhody, jak píšeme v článku Jak najít vhodného nájemníka. A na co se ptát, když přijde zájemce na prohlídku? Ptejte se na zaměstnání a příjmy, ale i šířeji na finanční a sociální situaci. Zajímejte se, proč se stěhují (nedostali výpověď z nájmu?). Můžete si vyžádat i reference od předchozích pronajímatelů.
Jak pronajmout byt? Vyberte spolehlivé nájemníky
5. Jak má vypadat nájemní smlouva?
Jak sepsat nájemní smlouvu, to by neměla být otázka pro internetový vyhledávač. Nájemní smlouvu má vždycky psát právník, proto máme v Maximě vlastní právní oddělení. Na druhou stranu, nikdo by neměl podepisovat nic, co si sám nepřečetl a nezkontroloval, proto pro vás náš právník připravil rady Jak si zkontrolovat nájemní smlouvu.
Jsou dva hlavní druhy smluv: nájemní smlouva na dobu určitou a na dobu neurčitou a rozdíl rozhodně není jen v době trvání. Jde zejména o to, jak snadno se můžete s nájemníky rozloučit. U smlouvy na dobu určitou je snadné vyměnit nájemníka i zvednout nájemné. U smlouvy na dobu neurčitou naopak může být s obojím problém.
Do nájemní smlouvy se uvádí také dohoda o vratné kauci, nebo tzv. jistotě, ze které si majitel nemovitosti může hradit případnou škodu na bytě, nebo pokrýt nezaplacený nájem. Kauce může být až do výše tří měsíčních nájmů, ale obvykle je to spíš jeden, maximálně dva nájmy. Jako pojistku můžete do smlouvy přidat i smluvní pokuty.
6. Jak si poradit s neplatiči?
Občanský zákoník nájemníky chrání do té míry, že může být velmi obtížné vystěhovat neplatiče. Proto se vyplatí pravidelná kontrola úhrady nájemného. Když nájemci poprvé neuhradí nájem včas, okamžitě jim napište nebo zavolejte. Vyjasněte si, proč nájem neuhradili. Přišli o práci? Dostali se do dluhů? Zajímejte se, kdy a jak plánují své problémy řešit a zkuste jim případně pomoct (například si můžou požádat o příspěvek na bydlení). Bývá to snadnější a rychlejší, než je vystěhovat.
Pokud dluh dosáhne tří měsíčních nájmů, máte právo neplatiče vystěhovat a přistoupit k tzv. okamžité výpovědi, kdy nájem končí ihned. Přesný postup, jak dát nájemníkovi výpověď, aby to bylo co nejefektivnější a podle práva, uvádíme v článku Co dělat, když nájemník neplatí. Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dluhu. Pokud se nájemníci odmítali odstěhovat a zůstali déle v bytě, můžete žádat nájemné i za tyto měsíce navíc.
7. Jak vyplnit předávací protokol k nemovitosti?
Proč nestačí předat klíče a jít? To se dozvíte v našem návodném článku Předávací protokol k nemovitosti. Vždy je třeba zaznamenat, v jakém faktickém stavu nemovitost nájemník převzal. Součástí by měl být kompletní seznam vybavení a stav bytu, ideálně včetně fotodokumentace. Předávací protokol má obsahovat seznam a počet klíčů od všech dveří. V předávacím protokolu znovu vyjasněte i to, kdo platí které náklady na energie. Doporučujeme převést vše na nájemníka, aby nevznikaly zbytečné dluhy. Do protokolu pak zaznamenejte i aktuální stav všech měřičů.
8. Co s domácími mazlíčky?
Češi jsou milovníky domácích mazlíčků. Se zvířetem žije takřka 60 % českých domácností a jejich počet trvale stoupá. Jako pronajímatel nemáte právo mazlíčka v bytě zakázat, ale nájemci však můžou chovat zvíře jen pod podmínkou, že nepůsobí nepřiměřené obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu. Mezi nejčastěji chovaná domácí zvířata patří psi (37 %) a kočky (23 %), na třetím místě jsou s velkým odstupem rybičky (9 %), papoušci, kanárci či jiné ptactvo (7 %), králíčci (6 %) a malí hlodavci (4 %). Další rady na toto téma najdete v článku Hledám nájem, zn. domácí mazlíček.
Zdroje
https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
https://www.finance.cz/529113-podle-ceho-nastavit-vysi-najemneho/
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/298167-investicni-byt-kdo-bude-vas-idealni-najemnik
https://money.cz/dane-a-ucetnictvi/kolik-zaplatite-dani-pronajmu-bytu-mame-vas-navod-spocitat/
