Jak pronajímat byt, aby se vám to vyplatilo?

zprostedkovatel
Ing. Vladimír Zuzák
1.11.2020
zprostedkovatel Sdílet na Facebooku
Co pronajímatel, to jiný příběh. Stačí se podívat na diskuzní fóra a jedno je jasné: Pronájem bytu se může stát bezpracnou rentou stejně rychle jako černou dírou na peníze. Jak při pronájmu bytu postupovat? A dají se rizika nějak omezit?
Jak pronajímat byt

Všechno začíná u toho, jakou nemovitost se chystáte pronajímat. Ideální je koupit investiční byt, který si vyberete s ohledem na to, abyste dosáhli na maximální možný výnos. Koupíte-li byt ve špatné lokalitě, za příliš vysokou cenu nebo se závažnými vadami, bezpracnou rentu z něj už později nikdy neuděláte.

Jestli se chystáte pronajmout byt nebo dům, který jste zdědili, vyplatí se pečlivě spočítat, jestli vám přinese větší zisk pronájem nebo prodej. Jak se v takové situaci rozhodnout, to jsme popsali podrobně v článku Prodej nebo pronájem? Těžké rozhodování.

– Často může znamenat velký problém třeba pronájem domu v regionech, obvykle se pak vyplatí spíš prodej domu a koupě investičního bytu ze získaných peněz. Jestli si nejste jisti, kontaktujte nás a my pro vás rádi spočítáme, co se nejvíc vyplatí.

– Jako úplně nemožný se může ukázat i pronájem družstevního bytu, tam totiž potřebujete vždy souhlas družstva. Navíc z právního hlediska je totiž družstvo majitelem, vy družstevníkem s právem nájmu, a tedy by šlo už prakticky o podnájem. To se zase nemusí líbí nájemníkům. Více čtěte v článku o družstevním bydlení.

V čem je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

Jak uvádí Penize.cz: Nájemník má podle občanského zákoníku více práv a vyšší ochranu. Podnájem totiž můžete vypovědět bez uvedení důvodu, v podnájemní smlouvě můžete zakázat domácí zvířata, podnikání a další věci, na které naopak nájemníci mají ze zákona právo.

Jak určit tržní nájemné?

Pronajímatelé často stanovují výši nájmu podle špatných ukazatelů: nikoli podle situace na trhu, ale podle vlastních nákladů (nejčastěji podle výše splátky hypotéky na čerstvě koupený investiční byt). Takové představy se ovšem často ukážou jako zkreslené nebo přímo nereálné. Další chyba je potom vyčkávat dlouhé týdny a měsíce, než se najde nájemník, který by zaplatil požadovanou vysokou částku. Když si to propočítáte, často by se víc vyplatilo pronajmout byt levněji, než čekat několik měsíců.

Zvažte tento příklad – pronajmout byt okamžitě za 10 000 Kč měsíčně se vyplatí v ročním horizontu úplně stejně jako čekat dva měsíce na toho, kdo bude ochoten dát 12 000 Kč. V obou případech získáte za rok 120 000 Kč.

Nájemné byste měli tedy vždy stanovit podle situace na trhu. Platí zde podobná pravidla jako u odhadu prodejní ceny nemovitosti: nejčastěji se využije tzv. srovnávací metoda. Srovnáváme, za kolik se pronajaly podobné byty ve stejné lokalitě v posledních měsících. Nejpřesnější odhad mají díky tomu realitní specialisté, kteří nahlížejí do vlastní databáze i cenových map.

Jestli do žádné databáze přístup nemáte, využijte náš online formulář, kam zadáte parametry svého bytu a my pro vás nezávazně a zdarma spočítáme tržní nájemné. Zjistěte ještě dnes, za kolik by se váš byt pronajal:

Když je cena nastavená dobře, pronajme se byt do 14 dnů, maximálně do měsíce. Rozhodně se ovšem nevyplatí pronajmout byt hned prvnímu zájemci. Je lepší jít na prohlídku desetkrát, abychom si byli jisti, že jsme našli spolehlivého nájemníka.

Aktuální nabídka nemovitostí

Nabízím pronájem: jak postupovat?

Jak pronajmout byt, aby se vám to dlouhodobě vyplatilo? Postup si projdeme krok za krokem – od přípravy bytu na pronájem, výběru nájemníků až po správu bytu.

Jak připravit byt na pronájem

Příprava bytu na pronájem si žádá pochopitelně jiný přístup než při prodeji. Pro prodej je tady homestaging, kdy designéři připraví interiér bytu na focení a prohlídky. Byt musí působit atraktivně i při pronájmu, ale platí tady trochu jiná pravidla. Lépe se pronajímají byty, které nejsou příliš vybavené. Raději uveďte do inzerátu, že v případě zájmu můžete s vybavením pomoci. Jestli už nějaký pěkný nábytek máte, můžete ho nechat v bytě alespoň na prohlídky. Ale vždy se zbavte starého nábytku, ten zaručeně zkazí první dojem z každého bytu. Ideální je neutrální vybavení třeba z IKEA apod.

Čemu se naopak vyplatí věnovat pozornost? Nájemci mají vysoké nároky hlavně na koupelnu a kuchyň, vnímají negativně třeba staré kachličky nebo obklad. I spotřebiče mohou hrát při rozhodování klíčovou roli. Vyplatí se koupit pračku, ledničku, myčku… Je dobré vymalovat na bílo, působí to čistě a voní novotou. Všechny tyto úpravy můžete samozřejmě promítnou do výše nájemného.

Praktické je nakoupit vestavěné skříně a úložné prostory, ale vše další až podle dohody, a ne moc draze. Když pořizujete postel, určitě kupujte bez matrace, tu by měli mít nájemníci svoji. K nábytku se nikdy nechovají jako ke svému.

Kde nabízet pronájem bytu

Pronájem bytu je třeba nabízet především na realitních serverech – nejnavštěvovanější jsou sReality.cz nebo reality.iDnes.cz. Vyplatí se ovšem využít i jiné online nástroje, třeba různé facebookové skupiny, kde hledají lidé pronájem. Každopádně se vyplatí napsat taky na vlastní profil na sociálních sítích jednoduše: Pronajímám byt (a sdílet fotky).

Stejně jako při prodeji, máte možnost zvolit pronájem bytu bez realitky nebo s realitkou. Vyplatí se pronájem bytu s realitní kanceláří, protože provizi v tomto případě téměř vždy zaplatí nájemníci (je to na dohodě, ale platba ze strany nájemníka je zavedenou praxí). Obvykle je provize RK ve výši jednoho měsíčního nájmu, nájemníci ji uhradí na začátku stejně jako kauci. Jako majitel nemovitosti na tom můžete jedině vydělat, nepřijdete o žádné peníze – váš zisk je přesně stejný jako při pronájmu bytu bez realitky. V tom se situace značně liší od prodeje, kde se provize obvykle strhne z prodejní ceny (více se o tom dočtete v článku Jak vybrat realitku? Výše provize a další kritéria).

Při pronájmu bytu s realitní kanceláří ušetří majitel spoustu času a starostí: fotografování a inzerci bytu zajistí profíci, prohlídky můžou taky proběhnout bez vás, a hlavně ušetříte za právníky při přípravě nájemní smlouvy a dojednávání podmínek s nájemníky. Může se stát jedině to, že někteří nájemníci preferují pronájem bez realitky právě proto, aby nemuseli provizi platit. Ve větších městech, kde je o pronájmy velký zájem, však toto nemusíte vůbec řešit. Zájemci o pronájem se vždycky najdou.

Jak pronajmout byt? Vyberte spolehlivé nájemníky

Jak pronajmout byt? Vyberte spolehlivé nájemníky

Jak poznat slušné nájemníky

Úspěch pronajímání stojí a padá na nájemnících. Když si nastěhujete do bytu neplatiče, čekají vás obrovské problémy. I v těch nejmírnějších příbězích trvá měsíce, než někoho z bytu vystěhujete. Celou tu dobu přicházíte o zisk, v některých případech za nájemníky platíte energie anebo vám chybí peníze, s nimiž jste počítali na splátku hypotéky.

Vyhněte se tedy neplatičům všemi cestami. Co můžete udělat?

– vždy nechejte provést prověrku zájemců v registrech dlužníků. V Maximě máme přístup do registru dlužníků a náhledy do insolvenčních rejstříků.

– vyžádejte si také reference od předchozích pronajímatelů, u nichž bydleli, stejně jako se to běžné dělá u žadatelů o práci

– vyptávejte se na jejich finanční a sociální situaci, ať nejste zaskočeni, že po pár měsících už nemají z čeho vám nájem zaplatit

– pozor na jakékoli podezřelé chování, váhání nebo nejasnosti – mohou značit budoucí problémy

Dobrý nájemník není jenom solventní, ale také dlouhodobý. Každá změna obyvatel vašeho bytu vás stojí časové i finanční investice. Čeká vás vyklízení bytu, opravy a malování a zejména inzerce, prohlídky a výběr nového nájemníka. Čím déle tedy zůstane, tím lépe. Proto vybírejte i s ohledem na toto kritérium.

V žádném případě vám však neradíme uzavírat smlouvu na dobu neurčitou, to byste se nájemníka velmi těžko zbavovali (a nakonec nemohli byt ani prodat). Smlouva o pronájmu se uzavírá vždy na dobu určitou jeden rok a postupně ji prodlužujte, pokud jste s nájemníkem spokojeni a vše probíhá, jak má.

Když už musíte vyměnit nájemníka, udělejte to co nejrychleji. Může se zdát, že vás to nic nestojí, když byt leží ladem. Přesto každý další měsíc znamená ušlý zisk. Proto se nevyplatí čekat příliš dlouho.

Daň z pronájmu 2021

Mnozí pronajímatelé se zajímají, jak legálně pronajímat byt a neplatit přitom žádné daně. Vše záleží podle zákona na tom, kolik si na pronájmu vyděláte a jestli jste OSVČ nebo zaměstnanec. Hranice výdělku, kdy nemusíte řešit přiznání ani daň z pronájmu, je u zaměstnanců 6 000 Kč. OSVČ musí pronájem vždy do přiznání zahrnout.

Jak zjistíte, jaký byl váš zisk z pronájmu? Máte dvě možnosti:

1. Výdaje určíte paušálem, tj. u pronájmu 30 % (maximálně však 300 000 Kč).

2. Doložíte výdaje – tady je důležité, abyste věděli, co všechno lze do výdajů započítat, a abyste měli ke všemu uložené účtenky i 3 roky dozadu (nebo i více, pokud jste doložili ztrátu).

Jako výdaje se při pronájmu počítají například náklady na rekonstrukce a opravy, nový nábytek a spotřebiče, každoroční pojištění a daň z nemovitosti, příspěvky do fondu oprav, poplatky realitní kanceláři, odpisy nemovitosti, nebo úroky hypotéky na pořízení nemovitosti, apod.

Naopak zálohy na služby nejsou vaším příjmem. Do zisku tedy počítejte jen čisté nájemné.

Po odečtení výdajů máte základ daně, z toho pak platíte 15% daň. Ale pozor – každý ještě může odečíst daňovou slevu na poplatníka, která činí 24 840 Kč za rok. A uplatnit můžete i další slevy na dani, na které máte nárok (třeba daňová zvýhodnění na děti). Daň z pronájmu řešíte v přiznání v příloze 2. Totožná daň se platí i při pronájmu družstevního bytu. Podnájem a pronájem z hlediska daní nepředstavuje žádný rozdíl.

Kdy je pronájem podnikáním?

Zcela jiná pravidla ovšem platí, pokud ve vašem případě spadá pronájem do kolonky „příjmy z podnikání“ a nikoli „příjmy z pronájmu“. Jako podnikání se především vnímá pronájem tehdy, když jde o krátkodobé pronájmy typu Airbnb, Booking apod. K takovému ubytování hostů musíte mít živnostenské oprávnění a také se z této činnosti odvádí zdravotní a sociální pojištění, což neplatí u dlouhodobého pronájmu nájemníkům.

Co dělat, když nájemník neplatí?

Kdo to nezažil, neuvěří. Vystěhovat neplatící nájemníky může být někdy opravdu obtížné. Občanský zákoník totiž nájemníky chrání, i když přestanou plnit svoje povinnosti. Jaké zákonné prostředky můžete proti neplatičům uplatnit a jakými kroky byste se naopak už sami dopustili trestného činu nebo přestupku?

S každým nezaplaceným nájmem pochopitelně přichází majitel nemovitosti o zisk. Pronajímatelé, kteří koupili investiční byt na hypotéku, se mohou kvůli neplatičům dostat sami do dluhu vůči bance a v krajním případě může dojít i k exekuci nemovitosti. Jak tedy efektivně řešit problémy s neplatiči?

Co dělat, když nájemník neplatí?

Co dělat, když nájemník neplatí?

Základem je pravidelná kontrola úhrady nájemného. Jakmile nájemci poprvé neuhradí nájem včas, okamžitě je kontaktujte s písemnou upomínkou, případně si s nimi vyjasněte, proč nájem neuhradili.

Přišli o práci? Dostali se do dluhů? Ptejte se, jak dlouho potrvá, než se situace vyřeší a kdy budou moci nájem opět zaplatit. Informujte je hned, co bude následovat, pokud vám zůstanou nájemné dlužní. Nárok máte vedle úhrady dluhu také na tzv. zákonný úrok z prodlení, jehož výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Máte-li svého právníka, požádejte ho, aby nájemníkům zavolal on. Musí být zřejmé, že jste připraveni využít všech dostupných právních prostředků k tomu, abyste dluh vymohli.

Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele

Dluh na nájemném je rozhodně právoplatným důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele, a to u nájemní smlouvy na dobu neurčitou i na dobu určitou (píšeme o tom v článku Smlouva o pronájmu):

– V případě hrubého porušení povinností nájemce, jako je dluh na nájemném, je výpovědní lhůta tříměsíční. Výpovědi ovšem musí předcházet písemná výzva, aby dluh na nájemném nájemníci do určité lhůty uhradili.

– Jakmile ovšem dlužná částka přesáhne tři měsíční nájmy, jedná se už o zvlášť závažné porušení povinností a můžete přistoupit k tzv. okamžité výpovědi, kdy nájemce musí byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Výjimkou je situace, kdy je nájemní smlouva na dobu určitou u konce své platnosti. Můžete se jednoduše rozhodnout, že ji dále neprodloužíte, a nemusíte to nijak zdůvodňovat. Neplatiči mají v tom případě povinnost vystěhovat se k datu skončení platnosti smlouvy. Proti neprodloužení smlouvy na dobu určitou také není odvolání, proto vždy doporučujeme s nájemníky, které zatím neznáte, uzavírat nejprve smlouvu na dobu jednoho roku, a teprve když se prokážou jako solventní, můžete ji prodloužit na více let.

Jak dát neplatícímu nájemníkovi výpověď

1. V praxi tedy nejprve co nejdříve po vzniku dluhu na nájemném vyzvěte písemně nájemce, aby dluh uhradil v poskytnuté náhradní lhůtě (cca 7−10 pracovních dnů), a upozorněte ho na možné následky, když výzvy neuposlechne, tedy že dojde k výpovědi nájmu.

2. Po uplynutí této lhůty, a zejména pokud nájemník s vámi o dluhu nekomunikuje nebo se nezdá, že by byl v blízké době schopen vám nájemné zaplatit, přistupte k písemné výpovědi s tříměsíční lhůtou.

3. Neuhradí-li nájemce nájem a náklady na služby po dobu tří měsíců, můžete již doručit okamžitou výpověď. Důležité je, že dlužná částka musí odpovídat třem měsíčním nájmům a nákladům na služby (tj. pokud po tři měsíce neuhradí například jen polovinu nájemného, pak k okamžité výpovědi přistoupit nemůžete).

Ve výpovědi musíte uvést výpovědní důvod a současně nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, bez toho by byla výpověď neplatná.

V textu výpovědi z nájmu nezapomeňte přesně specifikovat osobu pronajímatele a nájemce, nájemní smlouvu s datem jejího uzavření, o jakou nemovitost se jedná (adresa včetně konkrétního označení bytu).

Výpověď musí být vždy písemná a pronajímatel ji musí podepsat. Důvod výpovědi musíte popsat co nejpřesněji tak, aby bylo možné ho soudně přezkoumat. Doporučujeme uvést i výpovědní lhůtu a vaší povinností je také informovat nájemce o tom, že má právo vznést námitky vůči této výpovědi (adresované vám, pronajímateli) nebo se obrátit s žalobou na soud.

Výpověď musí být doručena. Informujte také nájemce, aby si začal shánět náhradní bydlení.

Neplatící nájemník se odmítá vystěhovat

Nájemce má právo se proti výpovědi bránit podáním žaloby k soudu, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena. Výpověď může být shledána soudem jako neplatná i v případě, že nájemce skutečně nájemné neplatil, a to zejména při nedodržení výše uvedených formálních náležitostí výpovědi (např. písemná forma, výpovědní důvod nebo poučení o možnosti podat námitky či žalobu k soudu).

Připravte se na to, že pokud nájemce využije možnosti žádat soud o přezkum oprávněnosti výpovědi, může se s ohledem na rychlost českých soudů řešení celé situace značně protáhnout.

Nájemníci odmítají byt opustit

Zatímco někdy se nájemníci vystěhují, přestože podali žalobu k soudu, někteří jiní odmítají byt opustit a čekají na soudní rozhodnutí, zatímco dluh na nájemném dále roste. Vy jako pronajímatel máte v takovém případě právo bránit se rovněž u soudu.

Můžete podat protinávrh v podobě žaloby na vyklizení nemovitosti. I zde platí, že než podáte žalobu na soud, musíte poslat nájemci doporučený dopis (tzv. předžalobní výzvu), kde bude uvedeno, že pokud se nevystěhuje v daném termínu, budete nuceni řešit situaci soudně. Když nájemce byt dobrovolně nevyklidí ani ve lhůtě, kterou mu stanovil soud, můžete požádat o soudní výkon rozhodnutí o vyklizení (exekuci).

Vymáhání dlužného nájemného

Jedna věc je vystěhování, jiná vymáhání dlužného nájemného. K úhradě jednoho či dvou měsíčních nájmů může posloužit kauce, pokud ji nájemník složil. Vyšší než dvouměsíční kauce se však obvykle nevybírá, dle občanského zákoníku máte nárok žádat kauci maximálně ve výši tří měsíčních nájmů, ale v takovém případě už můžete mít problém sehnat na trhu nájemníka, který by byl ochoten takto vysokou kauci složit.

S žalobou o úhradu dlužného nájemného se můžete opět obrátit na soud, v krajním případě vše skončí exekucí. Připravte se ovšem na to, že vše může trvat skutečně dlouho.

Kudy zákonná cesta nevede

Kdo se dostane do situace, kdy jeho nemovitost dlouhodobě obývají neplatiči, jistě začne zvažovat všemožné metody, jak je přinutit k vystěhování. Vedle výše uvedených písemných výpovědí a soudních žalob může a pravděpodobně bude samozřejmě probíhat i osobní, telefonické a jiné jednání na méně formální úrovni, kdy se budete snažit neplatiče přinutit k vystěhování.

Dejte si ovšem pozor, abyste se ve snaze vystěhovat nepohodlné nájemce nedopustili sami trestného činu:

Zejména nemáte právo bez souhlasu nájemce nebo proti jeho vůli vůbec do bytu vstoupit, pokud ho nájemce stále fakticky užívá. Dopustili byste se totiž porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práv k bytu. Platí to i v případě, že nájemní smlouva byla již ukončena výpovědí, dokonce i tehdy, když máte v ruce pravomocné rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce byt vyklidit.

Legální cesta je pouze exekuce. Nemáte právo nájemci ani bránit v přístupu, tedy zakázáno je například vyměnit zámek nebo zazdít či vysadit vstupní dveře.

Protiprávního jednání se dopustí i pronajímatel, který odpojí neplatícího nájemce od přívodu elektrické energie, vody či přívodu ústředního topení. Na základě neuhrazených záloh může odpojit neplatiče smluvní dodavatel služeb, protože tehdy dochází k tzv. neoprávněnému odběru. Jako metoda k vymáhání dlužného nájmu nebo k vypuzení neplatiče z bytu ze strany pronajímatele však odpojení od elektřiny, vody nebo topení sloužit nemůže. Z tohoto důvodu doporučujeme vždy převést energie na nájemníka, aby alespoň tyto případně vzniklé dluhy řešili přímo poskytovatelé služeb a nikoli majitel nemovitosti.

Zdroje

https://www.cesivpravu.cz/blog/najemnik-neplati-najem
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/298167-investicni-byt-kdo-bude-vas-idealni-najemnik
https://www.hypoindex.cz/clanky/jak-uvest-prijmy-z-pronajmu-do-danoveho-priznani/
https://www.penize.cz/pronajem-bytu/302904-druzstevni-byt-s-pronajmem-muzete-narazit
https://money.cz/dane-a-ucetnictvi/kolik-zaplatite-dani-pronajmu-bytu-mame-vas-navod-spocitat/

Chci prodat nemovitost

  • prodáte 2x rychleji než jinde
  • navýšíte prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi zaplatí kupující
zprostedkovatel

Ing. Vladimír Zuzák

Vladimír Zuzák je majitelem a ředitelem realitní kanceláře MAXIMA REALITY, která působí na pražském realitním trhu 23 let. Zuzák je všestranným znalcem realitního trhu. Zkušenosti v oblasti financí a realit sbíral například v ING a Hypocentru Modré Pyramidy. Po dobu 10 let zastával pozici obchodního ředitele ve FINEP HOLDING Group. Zuzák kritizuje nedostatečnou regulaci realitního byznysu, prosazuje vyšší standardy ochrany prodávajících i kupujících. Je autorem řady poradenských článků o realitním trhu na Peníze.cz, má profil na Linkedin.

Přečtěte si aktuální rozhovory:
Seznam Zprávy: Kvůli krizi se z hotelů stanou byty
Penize.cz: I na nás dojde. Byty zlevní, říká šéf realitky
Týdeník Hrot: Airbnb byznys skončí
CzechCrunch: Prodej nemovitostí ve virtuální realitě
Roklen24: Developeři se z krize poučili. Dolů s cenami nepůjdou
  • prodáte 2x rychleji
  • můžeme navýšit prodejní cenu o 10-15 %
  • naši provizi platí kupující

Chci prodat nemovitost

dum
  • odhad zpracujeme vždy zdarma
  • zjistíme aktuální tržní cenu v dané lokalitě
  • realitní specialista vám volá obratem

Chci odhad tržní ceny

odhad

Buďme v kontaktu!

800 111 555

Volejte každý den
od 9:00 do 18:00 hod.
volejte
logo Maxima
Cookie popup