Maxima Reality na nové adrese!
Vážení klienti, od 1. 12. 2019 nás najdete na nové adrese Revoluční 1, Praha 1 (vedle OC Kotva).
X
Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Jak se vyrovnat s novými pravidly hypoték?

Devět ročních platů, víc ani ťuk

Česká národní banka postupně snižuje dostupnost hypoték, aby lidi s nižšími příjmy a bez úspor od hypoték odradila, a předešla tak budoucím osobním tragédiím a problémům na bankovním trhu. Na koho opatření dopadají nejhůře a jak si zajistit vlastní bydlení podle nových pravidel?

Ekonomice se daří, ale ceny nemovitostí už dlouho rostou podstatně rychleji než příjmy domácností. Vzít si hypotéku tedy znamená pro kupující čím dál vyšší riziko − na koupi třípokojového bytu v Praze dnes potřebují až dvojnásobný úvěr ve srovnání s obdobím před pěti lety. V případě ztráty zaměstnání, rozvodu nebo náhlého propadu ekonomiky se mohou později dostat do problémů se splácením. Právě to trápí Českou národní banku.

„Nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí. I když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane. Jakmile začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů. A to by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ komentoval kroky ČNB guvernér Jiří Rusnok.

Hypotéka jenom pro lidi s vyššími příjmy

Zatím poslední doporučení České národní banky vstoupilo v platnost v říjnu 2018 a má dva hlavní body:

1. Dluh žadatele o hypoteční úvěr by neměl překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu, tedy 108 čistých měsíčních příjmů (ukazatel DTI − dluh vůči čistému ročnímu příjmu).

2. Na splátku dluhu by měl dlužník vynaložit maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI − dluh v poměru k čistému měsíčnímu příjmu).

Uveďme si rovnou příklad. Průměrná mzda v Praze je asi 29 tisíc čistého. Podle pravidel ČNB si člověk s průměrnou mzdou může vzít úvěr v maximální výši 3,13 milionu Kč. Zároveň měsíční splátka (včetně všech nákladů) nesmí překročit 13 050 Kč. V poměrech se navíc počítá nejen s hypotékou, ale s celkovým zadlužením klienta (z maximální možné výše hypotéky se tedy ještě odečtou vaše spotřebitelské půjčky a další dluhy).

Nenechte se stresovat úrokovými sazbami. Financujte svoje bydlení s MAXIMA REALITY! Domluvte si bezplatnou schůzku s našimi finančními konzultanty.

V platnosti zůstávají i dříve stanovené limity pro LTV (poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti). Půjčit si můžete maximálně 90 % z hodnoty nemovitosti a v pásmu od 80 do 90 procent se může pohybovat jen 15 % nových klientů za čtvrtletí. Česká národní banka také upřesnila, že tato nová pravidla se netýkají refinancování úvěrů, pokud ovšem nedochází k navýšení částky úvěru. Pokud ano, posuzuje se to jako nový úvěr.

5 % šťastlivců dostane výjimku

Pět procent šťastných žadatelů může podle doporučení ČNB dostat od bank výjimku z tohoto pravidla. Koho se to bude týkat? Banky posuzují žádosti individuálně. Výjimku dostanou ti, u nichž bude vysoká pravděpodobnost splacení úvěru, přestože hodnoty DSTI a DTI nejsou v limitech. Výhodu mohou mít dlouholetí klienti bank, polehčující okolností jsou i nízké hodnoty LTV. Naopak diskvalifikovat vás může záznam v registrech dlužníků, kde vám může uškodit i opožděná úhrada faktury za vyúčtování telekomunikačních služeb.

 

Koho banky zamítají a jak se s tím vyrovnat?

Česká bankovní asociace se podívala na to, kolik žadatelů o hypotéky by bylo zamítnuto, kdyby výše popsané podmínky platily už v roce 2017. Z analýzy vyplývá, že bez úvěru by odešla pětina žadatelů (20 %), negativně ovlivněna by byla třetina všech žádostí. Z dat MAXIMA REALITY za posledního půl roku vyplývá, že problémy se získáním hypotéky má cca 30 % zájemců, a to ti, kteří aktuálně využívají 80% financování hypotékou. Nejhůře jsou na tom zájemci z nejmladší generace, ve věku 25 až 35 let, a domácnosti s čistým příjmem kolem 30 tisíc měsíčně. Nynější úpravu navíc nejvíce negativně pociťují singles, kteří nemají spolužadatele, a tedy potřebují pokrýt náklady na obvykle 2 + kk z jednoho čistého příjmu.

Jak tedy mají svou bytovou situaci vyřešit ti, kterým banky žádost o hypotéku zamítnou? Existuje hned několik možných strategií, ovšem zásadní je vždy najít si dobrého finančního poradce, který zná konkrétní nabídky všech bank na trhu, dokáže vyhodnotit vaši osobní a rodinou situaci a doporučit to nejvhodnější řešení. Konzultace s finančním poradcem bývají obvykle zdarma, takže si neváhejte domluvit schůzku. 

Co dělat, když nedosáhnete na úvěr

1. Půjčka od rodičů

S novými pravidly pro poskytování hypoték se lépe popasují zejména ti mladí lidé, kterým pomohou rodiče. Společnost se tak bude vracet k tomu, co bylo dříve standardem – důležitou roli při zajištění prvního bydlení budou opět hrát rodiče. Nejlépe na tom jsou ti, jejichž rodiče mají úspory a mohou darem nebo půjčkou pokrýt větší část kupní ceny nemovitosti. Obejdou se tak úplně bez hypotečního úvěru anebo budou žádat o podstatně nižší částku, tedy i ukazatele LTV, DTI a DSTI budou v příznivějších hodnotách a úvěr bude schválen. Ale jsou i další možnosti, jak může rodina vypomoci i v případě, že nemá peněžité úspory.

 2. Společné žádosti

Jak jsme už uváděli, nejhůře nová pravidla dopadají na singles. Cestu k hypotečnímu úvěru vám tedy mohou otevřít spolužadatelé, protože potom se posuzuje poměr výše úvěru k součtu vašich společných čistých příjmů. Nejobvyklejší jsou společné žádosti manželů nebo partnerů, ale jako spoludlužník může vystupovat i jiná osoba, například opět rodiče, kteří jsou ochotni touto cestou dětem usnadnit cestu k vlastnímu bydlení. Ale pozor, sčítají se nejen příjmy, ale i výdaje (dluhy)! Pokud tedy váš partner nebo rodič například sám splácí jiný úvěr, může se celkové hodnocení bonity naopak zhoršit, pokud budete žádat společně.

3. Delší doba splácení 

Máte-li problém s ukazatelem DSTI (dluh v poměru k čistému měsíčnímu příjmu), může vám pomoci zvolit si delší dobu splácení, a tak si snížit měsíční náklady na úvěr. Některé banky poskytují hypotéky i na 40 let (nejčastější interval je 25−30 let), ale pozor − délka splácení bývá omezena i věkem. Zde může pomoci pečlivé mezibankovní srovnání, protože někde je hranice už 67 let, jinde je možné splácet až do 75 let. Tato možnost tedy může být zajímavá pro nejmladší žadatele, kteří začínají v práci, mají nízký čistý měsíční příjem, ale splácení si mohou rozložit doslova na celý život. Kdo žádá kolem čtyřicítky, už touto cestou jít nemůže. 

4. Zastavování vícero nemovitostí

Pokud máte problém s příliš vysokým LTV, pomůže zastavení vícero nemovitostí. I tady může podstatně vypomoci partner, rodiče nebo kdokoli, kdo má nemovitost v osobním vlastnictví, na které v současnosti žádná zástava nevázne. Pokud kupujete například nemovitost za 5 milionů Kč, ale máte jen 300 000 Kč úspor (půjčujete si 4 700 000 Kč), vychází LTV 94 %. Ovšem zastavíte-li navíc další nemovitost za 3 miliony Kč, dostanete se už na poměr 4 700 000 Kč / 8 000 000, tedy LTV 59 %. Tak se vejdete do limitu 80 %.

Svízelnou situaci mladých žadatelů o hypotéku, kteří si zařizují první společné bydlení, možná brzy vyřeší aktuální návrh novely zákona o České národní bance, který připravilo Ministerstvo financí. Ten by měl Čechům mladším 36 let umožnit dosáhnout až na takzvanou „stoprocentní“ hypotéku, a to i s nižšími příjmy. Podle nedávného průzkumu agentury Ipsos je aktuálně pro 41 % mladých do 36 let hlavní překážkou žádosti o hypotéku právě nedostatek vlastních finančních prostředků.

Renesanci zažívá nájemní bydlení

Existuje tedy řada cest, kterými se mohou kupující vydat, aby získali hypoteční úvěr i za nových podmínek, přesto již první měsíce v tomto režimu jasně ukázaly, že podstatnou část zájemců o bydlení budou muset banky zklamat a požadovanou částku jim nepůjčí. V takovém případě zbývají tři možnosti: najít levnější vlastní bydlení, pořídit si družstevní byt v novostavbě nebo zůstat v nájmu. Zatímco u družstevních bytů ve starší zástavbě bývá ještě náročnější sehnat hypoteční úvěr než u bytů v osobním vlastnictví (družstevním bytem se totiž nedá ručit, psali jsme o tom tady), v novostavbách je to jinak. Zde se počítá s klasickým postupným splácením anuity, ale podmínky nejsou tak přísné jako u bank. Družstevní byty, které nabízí v Praze například Finep, si tedy mohou dovolit i ti, kteří by hypotéku z různých důvodů nedostali.

Ani družstevní byty však nejsou pro každého, velkou renesanci tedy zažívá nájemní bydlení. Do nájemních bytů se stěhují už nejenom mladí singles a mladé páry, jako tomu bývalo dříve, ale i rodiny s dětmi, které hledají větší byty v kategorii 3 + kk nebo 4 + kk. V Praze se pronajímá asi 20 % všech bytů na sekundárním trhu, přesto zájemců je mnohem více. Sehnat nájem v Praze je tedy rok od roku těžší, a proto také dražší. Nájmy kontinuálně rostou už od roku 2015. Do budoucna je tedy pravděpodobné, že se bude dále zvyšovat počet lidí, kteří v Praze pracují, ale bydlí v okrajových částech, případně městech a vesnicích v dojezdové vzdálenosti, kde se dají pořídit levněji nemovitosti v osobním vlastnictví a levnější je zde i nájemní bydlení.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Družstevní bydlení

Jaké jsou rozdíly v bydlení ve starším družstevním bytu oproti bytu v osobním vlastnictví? ČÍST ČLÁNEK

Odhad ceny

Proč se ceny nemovitostí u odhadů liší a jak se v nich vyzvat? ČÍST ČLÁNEK

Bydlíte v nájmu?

Máte právo na trvalé bydliště, domácího mazlíčka a spoustu dalších věcí. ČÍST ČLÁNEK