Výše provize realitní kanceláře není jediné kritérium pro výběr realitní kanceláře
Jak poznat kvalitní realitní kancelář
Realitní kanceláře ani realitní makléři nemají v Česku zrovna dobrou pověst. Až do roku 2020 ostatně neexistoval žádný realitní zákon, který by je zavazoval k poskytování kvalitních služeb. Nepoctiví makléři navíc zkoušeli na klientech řadu otravných triků, což pověst RK nijak nevylepšilo.
Zákon o realitním zprostředkování sice vstoupil v platnost v březnu 2020, ovšem jeho znění je nakonec velmi mírné. Nadále zůstává na každém klientovi, aby si důkladně prověřil realitní kancelář, které svěří nemovitost do prodeje. Pozor si dejte hlavně na virtuální realitní kanceláře, které nabízejí pouze produkty a podpůrné služby pro realitní makléře na volné noze, bez jakékoliv odpovědnosti nebo záruky odbornosti.
Při výběru realitní kanceláře si vždycky položte těchto 7 otázek:
1. Kolik nemovitostí už prodali?
Prvním důležitým měřítkem jsou zkušenosti – zásadní je, jak dlouho už je realitní kancelář na trhu, ale také kolik nemovitostí už prodala. Čím více zkušeností, tím lépe. Šikovnosti se totiž dosahuje s léty praxe – a to platí nejen pro realitky, ale také pro makléře.
2. Mají svůj tým specialistů?
Podívejte se, kdo v RK pracuje a jak prezentují nemovitosti na realitních serverech. Jsou to makléři, kteří vyfotí pár snímků na mobil a tvrdí vám, že takhle to stačí, nebo se jedná o tým specializovaných expertů, který spolupracuje s grafiky, fotografy a designéry, finančními specialisty a právníky? Jedině taková realitní kancelář totiž bude schopna zajistit kompletní, odborné a bezpečné služby spojené s prodejem.
3. Mají vlastní právníky?
Důležitým kritériem – zejména kvůli bezpečnosti celé transakce – je také vlastní právní tým, specializovaný na realitní právo. Kvalitní realitní kancelář nepracuje se smluvními vzory, připravuje vždy smluvní dokumentace na míru a poskytuje právní služby v ceně provize.
4. Mají skutečné sídlo?
Dobrou realitní kancelář nejde provozovat doma v garáži. Dejte si osobní schůzku přímo v jejich sídle. Zkontrolujte si, zda na uváděné adrese existuje kancelář s potřebným technickým a personálním zázemím, nebo se jedná pouze o virtuální sídlo.
Prodej realit je obor, kde musíte pečlivě vybírat firmu i makléře.
5. Jak se jim daří podnikání?
Zjistěte si, jak realitní kancelář hospodaří. Projděte si obchodní rejstřík, výroční zprávy i účetní závěrky. V dnešní době, kdy je vše přístupné online, se vám už po krátkém hledání podaří zjistit, zda nebyla kancelář v insolvenci nebo nevyhlásila bankrot. Pokud kancelář nezveřejňuje své výsledky, nebo není vůbec v obchodním rejstříku zapsaná pod jménem, kterým se prezentuje, je to také určitý negativní signál.
6. Co se o nich říká a píše?
Dobrým vodítkem jsou také reference. Zeptejte se na osobní zkušenost svých blízkých a podívejte se i na reference na internetu. Dalším velmi snadným způsobem získání informací je podívat se na hodnocení realitky na sociálních sítích. V internetovém věku už najdete na většinu podvodných firem stížnosti v diskuzích.
7. Jsou pojištěni?
Zjistěte si, jaké pojištění má realitní kancelář. Dejte pozor, zda smlouvu s vámi uzavírá realitní makléř jménem kanceláře na základě platné plné moci, nebo jenom jménem svým. Pokud smlouvu uzavírá pouze svým jménem, odpovídá za případnou škodu pouze on jako fyzická osoba. Případné náhrady škody byste se těžko dočkali.
Jestli zvažujete prodej nemovitosti bez realitky, doporučujeme užitečný článek založený na reálných zkušenostech Na co si dát pozor při prodeji bez realitní kanceláře.
Jak se vybírá realitní makléř
Makléře se na první schůzce zeptejte, jak bude postupovat. S průběhem prodeje nemovitosti by vás měl dobrý makléř seznámit na první schůzce bez vyzvání – nejdříve by s vámi měl celý proces projít a potom se s vámi dohodnout na individuálním plánu prezentace a prodeje, který přizpůsobí specifikům vaší nemovitosti.
Později by vás měl realitní makléř průběžně informovat o průběhu prodeje – nechat si schválit inzerát, než ho zveřejní, a podávat vám pravidelně zprávu o tom, kolik lidí inzerát vidělo a kolik zájemců na inzerát zavolalo. Rozhodně byste o něm neměli slyšet až ve chvíli, kdy najde zájemce (pokud to nebude do druhého dne).
Jak se hledá realitní makléř v Praze?
Vaše druhá otázka by se měla týkat ceny – dobrý makléř si s vámi dá schůzku v nemovitosti, kterou chcete prodat, a udělá kvalitní odhad tržní ceny. Ptejte se makléře, podle čeho cenu určil – zaznít by měly věcné argumenty, jako jsou lokalita, dopravní dostupnost, typ vlastnictví nebo stav bytu a domu. Dobrý realitní makléř by si měl od vás také rovnou vyžádat dokumentaci k nemovitosti a začít zjišťovat majetkové vztahy, například jestli nemovitost spadá do společného jmění manželů. S listem vlastnictví by měl automaticky přijet již na prohlídku.
Pozor na amatéry a všeuměly
Vždy hledejte makléře, pro kterého je prodej realit práce na plný úvazek. Ani osobní reference či přátelský nebo příbuzenský vztah by vás neměly přesvědčit, abyste se svěřili do rukou amatéra. I kdyby za tuto „přátelskou službu“ nežádal žádnou odměnu, může vám svou neobratností či neodborností způsobit značné škody, byť v dobrém úmyslu. Ideální je, pokud má makléř za sebou už roky praxe v oboru – potom mu záleží na vaší spokojenosti a dobrém jméně víc než na výdělku.
Dále je dobré vědět, že realitní služby se v poslední době značně zprofesionalizovaly. Mnohé síťové realitky, které fungují na principu franšíz, se snaží svoje realitní makléře vycvičit k tomu, aby nadále všechny služby zvládli poskytnout sami – aby byli obchodníky, fotografy, kameramany, právníky a designéry v jednom. To se však odráží na kvalitě poskytovaných služeb. V Maxima Reality nevěříme na všeuměly. Místo toho jsme vybudovali tým expertů, kteří zajišťují profesionální služby v každé fázi prodeje realit.
Výše provize realitní kanceláře. Co už je příliš?
Rozhodující roli při výběru realitní kanceláře samozřejmě bude hrát výše provize realitní kanceláře. O oprávněnosti provize RK by přitom neměla rozhodovat jen procenta z kupní ceny. Jde především o to, aby výše provize odpovídala rozsahu a kvalitě služeb, které realitní kancelář svým klientům poskytne.
Existují dva základní způsoby, jak realitní kanceláře stanoví svoji odměnu za poskytnuté služby:
1. Procentuální provize RK
Odměna za služby se stanoví jako procentuální podíl z kupní ceny požadované prodávajícím, za kterou se nemovitost prodá. V tomto případě provizi hradí prodávající z kupní ceny. Makléř je motivován prodat za co nejvyšší cenu, protože má stejný zájem na jejím zvyšování jako majitel.
2. Pevná provize RK
Odměna za služby je stanovena pevnou částkou nad rámec kupní ceny, kterou požaduje prodávající. Realitní makléř si svoji odměnu zajistí nad rámec požadované kupní ceny, která je uvedená v kupní smlouvě. V tomto případě hradí provizi kupující. Zatímco u procentuální provize je makléř motivován prodat co nejvýhodněji, s pevnou částkou máte zase od začátku jistotu, kolik na prodeji nemovitosti vyděláte.
Obě výše uvedené možnosti jsou celkem běžné a obě mají svoje výhody. V obou případech je rovněž běžná praxe, že výše rezervačního poplatku vybíraného od zájemce o koupi odpovídá výši sjednané provize, tzn. po realizaci obchodu si jej realitní kancelář ponechá jako svou odměnu. Více čtěte v článku Rezervační smlouva. Jak nepřijít o rezervační poplatek?
Jaká je obvyklá výše provize realitní kanceláře?
Obvyklá provize realitní kanceláře
Výše provize realitních kanceláří není nijak regulována zákonem. Různým makléřům tedy zaplatíte za jejich služby rozdílné částky. Běžná provize RK se pohybuje mezi 3 – 5 % z kupní ceny. Je poměrně časté, že u menších nemovitostí zaplatíte vyšší procento než už větších a dražších. Mnohé náklady, které musí realitka vynaložit pro efektivní prodej nemovitosti, mají totiž fixní sazbu bez ohledu na cenu a velikost nemovitosti.
Rozdíly jsou také v tom, zda provizi uhradí prodávající, nebo kupující (v takovém případě se dá hovořit o prodeji bez provize). Problém může nastat u pevné provize, když kupující potřebuje pokrýt většinu nákladů z hypotečního úvěru. I provizi pak potřebuje mít zahrnutou v kupní ceně, aby dostal úvěr na celou částku. V takovém případě bude nutné, pokud s tím bude prodávající souhlasit, dodatkem zprostředkovatelské smlouvy změnit pevnou provizi na procentuální.
Jaké služby pokryje provize RK?
Stojí za to pohlídat si, zda je výše provize odpovídající s ohledem na služby, které dostanete (v jakém rozsahu a kvalitě). Bohužel stále se stává, že realitka sjedná s klientem provizi přemrštěnou nejen s ohledem na cenu nemovitosti, ale zejména vzhledem k nízké úrovni profesionality a omezenému rozsahu poskytovaných služeb. Ty se někdy omezují v podstatě jenom na nafocení nemovitosti mobilním telefonem a zajištění inzerce na realitních serverech.
Do služeb realitní kanceláře, které mají být hrazeny z provize, dnes už patří nejenom vyhledání kupce, příprava inzerátu a vedení prohlídek. Vše by mělo začít u osobního posouzení stavu nemovitosti a odhadu tržní ceny (ten si v Maximě můžete objednat zdarma – podívejte se sem), následuje příprava na focení, ale v ceně provize by měly být i právní služby. Právníci zajišťují vedle smluv také podání návrhu na vklad na katastr nebo odstraňování právních vad.
Další kapitola jsou služby externích firem, které musí realitní kancelář zaplatit při prodeji vaší nemovitosti. Jsou to zejména poplatky realitním serverům za inzerci, a to včetně pravidelného topování, tedy posunování vaší nemovitosti zpátky na horní pozice ve vyhledávání, mezi aktuální inzeráty. Ale mohou to být taky služby fotografů nebo firem, které se zabývají tzv. home stagingem, tedy přípravou nemovitosti na focení a prohlídky. Zajímá vás, jak moc umí interiér proměnit? Podívejte se, jak to funguje. Dále jsou to poplatky za zajištění všech nezbytných dokumentů z katastru nemovitostí, případně ze stavebních úřadů, náklady na pořízení PENB atd.
Kdy vzniká nárok na provizi
Vyplatí se pohlídat si, kdy a jak se platí provize realitní kanceláři. Rozhodně by nemělo stačit nalezení zájemce o koupi (nestačí tedy tzv. obstarání příležitosti). Nárok na provizi by měl být podmíněn uzavřením kupní smlouvy, teprve tehdy si můžete být jisti, že skutečně došlo ke zprostředkování prodeje. Stává se, že realitky uzavírají trojstranné rezervační smlouvy, tj. za účasti prodávajícího, kupujícího a RK. „Shodou náhod“ je přitom nárok na provizi sjednán za obstarání příležitosti, což je chápáno právě jako okamžik podpisu rezervační smlouvy. Realitní kancelář si potom ponechá rezervační poplatek jako svoji provizi. Od koupě přitom můžou kupující ještě odstoupit.
Prodej realit bez provize. Je to možné?
MAXIMA REALITY nabízí už několik let prodej nemovitosti bez provize. Co to znamená? Pochopitelně nemůžeme realizovat naše služby zdarma. Ale provizi hradí kupující, nikoli prodávající. Je to model, který jsme si vypůjčili z Brna, kde se takto postupuje zcela běžně už od konce 90. let. Je to podobné jako u pronájmů, kde provizi hradí noví nájemníci. S majitelem stanovíme dopředu cenu, za kterou chce byt nebo dům prodat. A tuto částku skutečně dostane. Ani o korunu méně. Naši provizi potom uhradí kupující nad rámec této ceny.
Smlouva o zprostředkování s realitní kanceláří
Férová zprostředkovatelská smlouva
Smlouva o realitním zprostředkování je první právní dokument, který jako majitel nemovitosti budete podepisovat, pokud se obrátíte na realitní kancelář. Co v ní nesmí chybět a co nesmí přebývat, aby bylo možné ji považovat za férovou?
Zaprvé ve smlouvě stvrzujete, že jste se skutečně rozhodli nemovitost prodat. Pokud si to později rozmyslíte nebo nebudete spolupracovat, realitka po vás bude vyžadovat finanční kompenzaci. Například jde o případy, kdy neumožníte prohlídky nemovitosti nebo odmítnete podepsat kupní smlouvu s vyhledaným kupujícím.
Má to jednoduchý důvod. Jakmile je smlouva o zprostředkování podepsaná, realitní kancelář začíná svou činnost a investuje do služeb spojených s prodejem. Čím později proto majitel od prodeje ustoupí, tím vyšší je ztráta realitní kanceláře, která poskytnuté externí služby musí vždy uhradit a vlastní činnost vykonat dříve, než jí vznikne nárok na odměnu.
Smlouva o poskytování realitních služeb navíc obvykle opravňuje realitní kancelář také realizovat prohlídky, uzavřít se zájemci o koupi rezervační smlouvu a také přijímat rezervační poplatky. Obvykle se pak uzavírá už jen dvoustranná rezervační smlouva pouze s realitní kanceláří. Pokud se majitel rozhodne poté od koupě odstoupit, vznikají problémy na všech stranách.
Co nesmí chybět ve smlouvě o realitním zprostředkování
Označení smluvních stran
Své vlastní nacionále samozřejmě znáte, ale při čtení předkládané makléřské smlouvy se zajímejte také o to, kdo je vaším smluvním partnerem. Mnohdy dochází k tomu, že se prodávající rozhodne pro realitní kancelář podle důvěryhodně se tvářící prezentace na webu a nakonec zjistí až při podpisu smlouvy, že smlouvu o poskytování realitních služeb uzavírá pouze makléř „na své triko“ jako podnikající fyzická osoba (OSVČ). Za „důvěryhodnou realitkou“ na webu tedy nestojí žádná seriózní firma.
Označení prodávané nemovitosti
Je nezbytně nutné uvést přesný rozsah prodávané nemovitosti a také eventuální právní vady nemovitosti, které nejsou zřejmé z veřejného seznamu, tedy z Katastru nemovitostí, či z prohlídky nemovitosti (pokud již proběhla). Podle toho bude totiž stanovena i nabídková cena a zvolen další postup realitní kanceláře.
Služby
Mělo by být jasně stanoveno, jaké služby se realitka zavazuje poskytnout. Můžete se setkat s tím, že se smlouva bude nazývat přímo „smlouva o poskytnutí realitních služeb“, protože kvalitní realitní kancelář vám poskytne za sjednanou provizi mnohem více než pouhé „zprostředkování“.
Nabídková cena
Vždy požadujte, aby ve smlouvě byla už uvedena nabídková cena, na které jste se dohodli. Podpisu zprostředkovatelské smlouvy by tedy měl předcházet kvalitní odhad tržní ceny (můžete si ho objednat bezplatně tady, pošleme vám odhad do druhého dne). Dále je třeba jasně stanovit, jakým způsobem a jakou formou se bude postupovat při případném snižování ceny, když nebude o nabídku zájem. Doporučujeme, aby jakékoli snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.
Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří
Existují dvě možnosti, jak může vypadat zprostředkovatelská smlouva:
1) Výhradní, exkluzivní zprostředkovatelská smlouva
Prodej svěřujete do rukou jedné realitní kanceláře. V takovém případě se zavazujete, že neuzavřete obdobnou zprostředkovatelskou smlouvu s jinou realitní kanceláří a ani sami nebudete nabízet nemovitost k prodeji. Exkluzivní smlouva je velmi často spojena s mnohem širší paletou poskytnutých služeb, protože realitní kancelář si může dovolit do prodeje investovat více prostředků. Navíc může nabízet nemovitost efektivně za nejvyšší možnou cenu.
2) Nevýhradní zprostředkovatelská smlouva
V tomto případě závazek exkluzivity neexistuje a tutéž nemovitost můžete nabízet prostřednictvím vícero různých zprostředkovatelů, nebo i prodávat bez realitky. Makléř potom musí neustále sledovat, jak s cenou pracuje konkurence, která tutéž nemovitost také nabízí, a domlouvat adekvátní změny ceny, včetně smluvních dodatků.
Doporučujeme tedy každopádně výhradní smlouvu, navíc i proto, že na zájemce o koupi nepůsobí příliš dobře, pokud tutéž nemovitost nabízí řada různých realitních kanceláří. Na realitních serverech si toho rychle všimnou.
Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří? Jedině na dobu určitou!
Zprostředkovatelská smlouva na dobu určitou
Vždy věnujte pozornost tomu, na jak dlouhou dobu je zprostředkovatelská smlouva sjednaná. Důležité je to zejména u exkluzivní smlouvy, které vám zapovídají oslovit další realitní kanceláře. Makléřská smlouva může být na dobu určitou, nebo neurčitou. Dejte si pozor, abyste měli možnost vypovězení zprostředkovatelské smlouvy, pokud zjistíte, že realitka neplní závazky, nebo neshání zájemce dost aktivně.
Rozhodná doba, kdy zjistíte, zda realitní kancelář odvádí dobrou práci, bude u bytů asi tři měsíce, u domů přibližně půl roku. Pokud se stále nic neděje a žádní zájemci se neobjevují, je velmi pravděpodobné, že se realitka nevěnuje prodeji tak, jak by měla. Abyste ovšem mohli oslovit jinou realitní kancelář, musíte u výhradní smlouvy na dobu určitou počkat na její skončení. U smluv na dobu neurčitou si vyžádejte smysluplnou výpovědní dobu, ve které můžete přistoupit k vypovězení zprostředkovatelské smlouvy.
Dejte si pozor zejména na automatické prodlužování smluv po uplynutí stanovené doby určité. Jak to funguje? Zprostředkovatelskou smlouvu například uzavřete na tři měsíce s tím, že pak se automaticky smlouva prodlouží o celý rok, pokud písemně neoznámíte ve stanovené době, že trváte na ukončení. Pokud došlo k automatické prolongaci, musíte smlouvu porušit, abyste dosáhli vypovězení zprostředkovatelské smlouvy. Realitní kancelář pak po vás může požadovat smluvní pokutu.
Bohužel v minulosti tohoto principu automatické prolongace využívaly neseriózní realitky, které vyvíjely jen minimální či žádnou aktivitu směrem k prodeji nemovitosti a své zisky čerpaly hlavně z inkasování smluvních pokut za porušení takových smluv ze strany klientů. Proto se vyplatí činnost realitní kanceláře pečlivě kontrolovat.
Jak kontrolovat práci realitní kanceláře
Dobrá realitní kancelář zařídí všechno za vás, ale ne bez vás. V ideálním případě si už na první schůzce dohodnete s makléřem, jaká bude vaše role při prodeji nemovitosti. Někteří majitelé chtějí být velmi aktivní a mít informace denně, jiní by nejraději o nemovitosti ani žádné informace neslyšeli, dokud nebude prodaná. Vyplatí se ovšem najít rozumný střed − nevolat makléři každý den, ale přitom zůstat v obraze, jak proces prodeje probíhá. Jedině při pravidelném kontaktu s makléřem máte jistotu, že s nabídkou vaší nemovitosti aktivně pracuje, aby vyhledal vážného zájemce o koupi.
Důležité je umět odhalit včas, že prodej neprobíhá podle vašich představ a nenechat se umluvit do dlouhé doby trvání smlouvy bez možnosti výpovědi. Základem kontroly je jasná počáteční dohoda ve zprostředkovatelské smlouvě. Je jednodušší vynutit si dodržování dohodnutého a sepsaného postupu, než později přesvědčovat makléře, co všechno podle vás ještě do jeho povinností spadá, případně co vám ústně slíbil při náboru nemovitosti do nabídky.
Intenzivní první týden. Schvalujete cenu a inzerát
První týden bude nejintenzivnější. Začíná se odhadem tržní ceny (v Maximě ho můžete získat zdarma, ještě než uzavřeme smlouvu, vyzkoušejte si to). V každém případě by nemovitost neměla být nabídnuta k prodeji, dokud její cenu neschválíte vy. Výslednou podobu inzerátu byste měli rovněž odsouhlasit, než se zveřejní. Inzerát vám hodně řekne o tom, jak pečlivě makléř k prodeji přistupuje. Jsou všechny údaje v pořádku? Je text bez chyb? Jsou fotky dobře vybrané a pěkně upravené?
Dvakrát do měsíce se ptejte, jaký je zájem
Jakmile se inzerát zveřejní, můžete si ho sami vyhledat na realitních serverech, kde by se měl podle dohody s realitní kanceláří objevit. Zobrazuje se správně tak, jak jste se dohodli? Nepředběhly ho ve vyhledávání novější inzeráty? Realitní kanceláře mají možnost využívat tzv. topování – tzn. zaplatit za to, aby váš inzerát poskočil po nějaké době opět nahoru, mezi ty novější. Pokud jste dohodnuti, že je tato služba v ceně sjednané provize, zkontrolujte si občas, jestli inzerát už nezapadl mezi ty příliš staré.
Požádejte také makléře, aby vás pravidelně informoval, kolik zájemců o koupi inzerát zhlédlo a kolik z nich se ozvalo, tedy napsali zprávu nebo přímo zavolali makléři. V Maximě posíláme všem našim klientům pravidelně report, kde se dozví právě tyto údaje. Zjistíte z nich to nejdůležitější − zda je o vaši nabídku zájem, popřípadě jestli zájemce neodradila vysoká cena. Podezřele vysoký zájem zase může napovědět, že byla možná cena nastavena zbytečně příliš nízko.
Pozor na amatéry a všeuměly. Prodej realit se jimi jen hemží
Prohlídky makléři svěřit můžete, šetřete čas
Co se týče prohlídek nemovitosti, je opět na vás, jak moc chcete být aktivní a kolik času prodeji věnujete. Je úplně v pořádku, pokud chcete dát makléři klíče a svěřit vedení prohlídek jemu. Bývají časově náročné, ve večerních hodinách, dohodnuté narychlo. Může však být vhodné zúčastnit se alespoň první prohlídky, abyste viděli, jak si makléř vede. Zůstaňte potichu a poslouchejte, co makléř říká. Po prohlídce mu dejte zpětnou vazbu, doplňte, co nevěděl.
Máte právníka? A mohla bych ho vidět?
Jakmile se kupující najde, samotný převod nemovitosti je otázkou právní, nikoli už obchodní. Vždy si tedy vyžádejte setkání nad smlouvami přímo s právníkem, který je zaměstnancem realitky či spolupracujícím advokátem. Nespokojte se s tvrzením makléře, že vše s právníky již konzultoval. V nejhorších případech to totiž znamená, že žádné kolegy − právníky v kanceláři nemá a smlouvy stahuje z internetu.
Vyplatí se také přeptat se několikrát, jak proběhne úschova kupní ceny (před podpisem kupní smlouvy nebo po?). Případná rizika zneužití podepsané kupní smlouvy bez zaplacení kupní ceny je třeba správně ošetřit. Více informací o úschově se dozvíte v článku Úschova kupní ceny. Komu ji svěřit a za jakých podmínek?
Zdroje
https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/298390-prodavame-byt-jak-vybirat-maklere-pozor-na-amatery
https://www.forum24.cz/vladimir-zuzak-realitni-zakon-se-musi-zprisnit-prodej-bytu-je-porad-riskantni/
https://www.investicniweb.cz/investice/nemovitosti/prodej-nemovitosti-jaka-provize-pro-realitni-kancelar-je-jeste-umerna
