Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Smlouva s realitní kanceláří. Co je bezpečné podepsat a co už ne?

Co ve smlouvě mezi vámi a realitní kanceláří nesmí chybět a co nesmí přebývat, abyste ji mohli považovat za férovou? Zprostředkovatelská smlouva by měla být jednoduchá a srozumitelná. Pokud něčemu nerozumíte nebo se vám něco nezdá, ptejte se. V žádném případě se nenechte uchlácholit slovy, to je tam jenom tak, kdyby náhodou… Co je psáno, to je dáno. Až přijde na lámání chleba, budete to vy, kdo zaplatí.
shutterstock_91854413_small

Co ve smlouvě mezi vámi a realitní kanceláří nesmí chybět a co nesmí přebývat, abyste ji mohli považovat za férovou? Zprostředkovatelská smlouva by měla být jednoduchá a srozumitelná. Pokud něčemu nerozumíte nebo se vám něco nezdá, ptejte se. V žádném případě se nenechte uchlácholit slovy, to je tam jenom tak, kdyby náhodou… Co je psáno, to je dáno. Až přijde na lámání chleba, budete to vy, kdo zaplatí. 

Znění zprostředkovatelské smlouvy by mělo být jedním z důležitých měřítek, která rozhodnou o tom, zda dané realitce svěříte nemovitost k prodeji, či nikoliv. Dokud jste nepodepsali, vždy můžete odejít jinam. Co ve smlouvě nesmí chybět a na co si dát pozor?

Ve smlouvě musí být jasně uvedeny nejen vaše iniciály, ale zejména iniciály realitní kanceláře, pro kterou jste se rozhodli. Pokud jste se do sídla realitky nepodívali při jejím výběru, teď je ideální doba pro návštěvu. Sídlí realitka skutečně na adrese, kterou uvádí na webu, a jak její sídlo vypadá? Je v hlavičce smlouvy skutečně jméno realitní kanceláře nebo jenom jméno makléře, který „podniká na vlastní pěst“? Dejte si pozor na to, abyste v domnění, že uzavíráte smlouvu s realitní kanceláří, neuzavřeli smlouvu s „pouhým“ makléřem, který podniká jako samostatný podnikatel a jako takový také i odpovídá za případnou škodu. Realitní makléř, který podniká „na vlastní triko“ jako fyzická osoba, vám nikdy nedá záruky jako seriózní realitka. S největší pravděpodobností nebude mít ani profesní pojištění odpovědnosti. Pokud by se při prodeji něco zvrtlo, těžko se na něm jako fyzické osobě budete čehokoliv dožadovat. 

VÝHRADNÍ SMLOUVA s realitní kanceláří
Nebojte se tzv. exkluzivních smluv. Při prodeji nemovitosti přináší řadu výhod pro prodávajícího.
+ kompletní servis ze strany jedné realitní kanceláře, informace o nemovitosti máte pod kontrolou
+ inzerát působí důvěryhodně, neexistuje více nabídek s různými cenami a podmínkami
+ vysoká důvěryhodnost = více potencionálních klientů
+ realitní kancelář má 100% zájem na prodeji nemovitosti, přizpůsobí tomu podporu a propagaci

Dalším bodem, který musí být ve smlouvě přesně a jasně specifikován, je předmět prodeje, tedy přesný popis prodávané nemovitosti, který se shoduje s aktuálním výpisem na listu vlastnictví. Součástí popisu předmětu prodeje by měly být i případné právní vady, kterými je nemovitost zatížena a které nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Mohou to být předkupní právo, výhrada vlastnictví apod. Pokud nějakou právní vadu vaše nemovitost má, najdete ji zpravidla v nabývacím titulu (kupní nebo darovací smlouva, dědické rozhodnutí).   

Při výběru realitky hraje důležitou roli nejen její minulost a bezúhonnost, ale také rozsah služeb, které pro vás v rámci prodeje zajistí. Nejčastěji se jedná o přípravu nemovitosti na prodej, její propagaci, organizaci prohlídek se zájemci, zajištění právních služeb a úschovy kupní ceny. Od některých realitních kanceláří můžete získat v rámci služeb například i finanční příspěvek na stěhování nebo home staging. I v tomto případě by měly být všechny přislíbené služby včetně případné výše příspěvku na konkrétní službu ve smlouvě uvedeny. 

Jednou z nejdůležitějších položek ve smlouvě je nabídková cena a provize realitní kanceláře. Za nabídkovou cenu, kterou stvrdíte podpisem ve zprostředkovatelské smlouvě, bude realitní kancelář nemovitost nabízet potenciálním kupujícím. Kromě výše ceny je potřeba stanovit i pravomoci realitní kanceláře, do jaké míry může jednat v případě snižování ceny samostatně nebo zda bude snížení ceny podléhat vždy souhlasu majitele nemovitosti. Trvejte na tom, aby jakékoli snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.

Pozor na automatické prodlužování smluv po uplynutí stanovené doby určité. V současné době se s touto praxí již nesetkáváme tak často jako v minulosti, ale není vyloučené, že na smlouvu v podobném znění narazíte. Na automatickou prolongaci můžete narazit u zprostředkovatelských smluv na dobu určitou. Realitní kancelář pověříte prodejem svojí nemovitosti na čtyři měsíce a při podpisu si nevšimnete toho, že v případě, že neohlásíte do určité doby před uplynutím domluvené lhůty, že trváte na jejím ukončení, smlouva se automaticky prodlužuje o rok. Pokud přehlédnete tuto podmínku, dostanete se do pasti.

Odměna za zprostředkování prodeje (provize) se obvykle pohybuje od 3 do 5 % z dosažené kupní ceny nemovitosti. Ze smlouvy by mělo být jasné, zda je provize včetně DPH nebo bez DPH a zda je částka součástí kupní ceny, či nikoli. Dohlédněte také na vymezení podmínek, při kterých vznikne realitce na provizi nárok. V žádném případě by neměl nárok vzniknout pouhým nalezením zájemce, ale minimálně až po uzavření kupní smlouvy a složení kupní ceny do úschovy.

Věnujte pozornost tomu, na jak dlouhou dobu smlouvu podepisujete. Důležité je to zejména při výhradní spolupráci pouze s jednou realitní kanceláří. Pokud budete uzavírat smlouvu na dobu neurčitou, trvejte na tom, aby byly součástí smlouvy i smysluplné podmínky, za kterých je možné smlouvu vypovědět. Pokud se vám bude zdát, že realitní kancelář není dostatečně aktivní a nevěnuje se prodeji tak, jak by měla, měli byste mít možnost smlouvu bez sankcí ukončit. Doba, za kterou poznáte, zda realitka odvádí svoji práci dobře, je různá. U bytů to budou cca 3 měsíce, u rodinných domů přibližně půl roku. 

Ustanovení, která bývají často součástí zprostředkovatelské smlouvy, jsou smluvní pokuty. Realitní kancelář tak chrání po dobu trvání smlouvy své investice do prodeje a předchází tak situaci, kdy se například může prodávající snažit realitní kancelář obejít s kupujícím vyhledaným realitní kanceláří. Smluvní pokuta je pro realitku zárukou, že získá zpět alespoň peníze, které do prodeje investovala. Ohlídejte si ale podmínky vzniku nároku na smluvní pokutu a její výši. 

Aby byla smlouva platná, musí být podepsaná všemi zúčastněnými stranami. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, měli by smlouvu podepsat oba. Makléř, který podepisuje zprostředkovatelskou smlouvu za realitní kancelář, by měl mít k tomuto úkonu platnou plnou moc. Nechte si plnou moc před podpisem ukázat a ověřte si tak, zda je makléř k podpisu oprávněn. 

REALITNÍ SLOVNÍČEK

list vlastnictví – je veřejná listina, která obsahuje soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území konkrétní vlastník vlastní, a slouží k prokazování tohoto vlastnictví. 

nabývací titul – listina, na jejímž základě současný majitel nemovitost nabyl a prokazuje jeho vlastnictví nemovitosti. Mezi nejčastější patří kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o dědictví, usnesení o příklepu (v případě dražby), usnesení o vypořádání společného jmění manželů.

právní vada – zejm. právo třetích osob k nemovitosti. Zpravidla se jedná o existenci zástavního práva, věcného břemene, probíhající exekuce nebo např. nájemní smlouvy. Většina právních vad je zjistitelná z výpisu katastru nemovitostí.

předkupní právo – závazek nabídnout předmět prodeje přednostně určité osobě v případě, že ho bude prodávat nebo bezúplatně převádět (např. darovat).

výhrada vlastnictví – ujednání, kterým si prodávající zajišťuje zaplacení kupní ceny. Spočívá v tom, že kupující se stane vlastníkem až v okamžiku, kdy plně zaplatí kupní cenu. Do té doby je pouze držitelem dané věci a může s ní nakládat pouze v rozsahu domluveném s prodávajícím.