UPOZORNĚNÍ
Vážení klienti, dovolujeme si vás upozornit na změnu otevírací doby klientského centra v období velikonočních svátků.
X
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Kupní smlouva

Co nesmí chybět?

Kupní smlouva je nejdůležitější právní dokument v celém prodeji nemovitosti. Co všechno by měla obsahovat, abyste byli dobře právně chráněni a všechno proběhlo hladce, to vám prozradí Mgr. Jiří Lemberka, ředitel našeho právního oddělení.

Jedna smlouva nestačí 

Kupní smlouva je klíčovým pilířem celého prodeje, ale nezapomínejte, že rozhodně není jediná, kterou budete podepisovat. Úplně prvním právním dokumentem je obvykle smlouva zprostředkovatelská, kdy prodávající svěřuje prodej do rukou realitní kanceláře. Druhá v pořadí je smlouva rezervační, která často bývá pouze dvoustranná, mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi (o rezervační smlouvě čtěte v tomto článku).

Jakmile je rezervováno, začne se připravovat kupní smlouva, která upravuje závazky mezi prodávajícím a kupujícím, ale ve většině případů se stane nutným mezikrokem ještě tzv. smlouva o smlouvě budoucí kupní, která stanoví podmínky, které musí být splněny pro uzavření vlastní kupní smlouvy. Kupní smlouva je tak v pořadí čtvrtým právním dokumentem, který si vyžádá váš podpis. Vedle smlouvy o smlouvě budoucí kupní jsou to smlouva o úschově kupní ceny u třetí osoby, která zajistí bezpečnost finančních prostředků, a pak samozřejmě návrh na vklad do katastru.

Mezikrok: smlouva o smlouvě budoucí kupní

Ještě než přistoupíme v textu k samotné kupní smlouvě, pojďme si osvětlit, k čemu slouží smlouva o smlouvě budoucí. Zatímco rezervační smlouva se často uzavírá mezi zájemcem a realitní kanceláří, v případě smlouvy o smlouvě budoucí kupní jde již o první právní vztah přímo mezi prodávajícím a kupujícím, kde se obvykle zavazují smluvní strany naplnit určité podmínky, na základě kterých bude možné v předem určeném termínu později přistoupit k podpisu kupní smlouvy.

Jinými slovy – v této smlouvě se říká, co musí být ještě splněno a k jakému datu, aby se mohla kupní smlouva podepsat. Obvykle jde hlavně o závazky na straně kupujícího, velmi často zajistit si hypoteční úvěr v bance, protože k jednání dochází až po podpisu rezervační smlouvy mimo jiné na základě odhadu hodnoty konkrétní nemovitosti. Druhou důležitou podmínkou, která musí být splněna na straně kupujícího, je složit kupní cenu do úschovy. Ale smlouva o smlouvě budoucí kupní může zavazovat i prodávajícího, například může jít o závazek odstranit právní vady, které na nemovitosti ještě váznou. Nejčastěji je třeba legalizovat stavby na pozemku, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí, nebo zajistit výmaz staré zástavy (pokud se nebude pohledávka banky zajištěná tímto zástavním právem hradit z kupní ceny), případně zajistit kolaudaci stavby a podobně.

Samotný text kupní smlouvy už obvykle bývá součástí textu nebo přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní, aby bylo zajištěno, že jsou obě strany včas seznámeny s jejím zněním, protože se zavazujete po splnění výše uvedených podmínek k jejímu podpisu. Čtěte tedy pozorně kupní smlouvu už předtím, než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí!

Klíčové pilíře kupní smlouvy

Není v silách žádného autora podat v jednom článku komplexní právní výklad k tak zásadnímu dokumentu, jakým je bezesporu kupní smlouva. Předně tedy vždy doporučujeme konzultaci konkrétního případu s právníkem, respektive doporučujeme vybrat si takovou realitní kancelář k prodeji, která má vlastní právní oddělení a právní servis vám poskytne jako součást služeb spojených s prodejem.

Pamatujte, že žádné vzory smluv z internetu nemohou postihnout různorodost životních situací, v jakých lidé kupují a prodávají nemovitosti. Specifický přístup si vyžaduje pokaždé také popis konkrétní nemovitosti jako předmětu převodu podle katastrálního zákona, aby byl způsobilý pro zápis vkladu vlastnického práva podle kupní smlouvy do katastru nemovitostí.

Nicméně být informován o klíčových součástech kupní smlouvy je vždy dobrý základ pro jakékoli jednání. Začneme osobou prodávajícího – uvědomte si včas, zda prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, nebo spadá například do společného jmění manželů, a tedy budete potřebovat k jejímu podpisu i účast svého manžela nebo manželky. Pokud jste ženatý či vdaná, budete potřebovat písemný souhlas manžela i v případě, kdy prodáváte nemovitost ve vašem výlučném vlastnictví, z titulu tzv. „ochrany bydlení manželů“. Zkontrolujte si také platnost občanského průkazu, budete ho potřebovat.

Předmět převodu

Zásadní je tedy definovat v kupní smlouvě přesně a správně smluvní strany, předmět převodu, tedy prodávanou nemovitost, výši a splatnost kupní ceny, a v neposlední řadě, kdy bude nemovitost předána. U definování předmětu převodu nezapomeňte zmínit vše, co k nemovitosti náleží, tj. všechny součásti a příslušenství, zejm. vedlejší pozemky či podíly na nich, případné sklepy, komory, parkovací stání, garáže, příjezdové cesty, vedlejší stavby, inženýrské sítě a podobně.

Kupní cena

Samostatnou kapitolou je jednoznačná dohoda o výši kupní ceny a o tom, jak bude uhrazena. Doporučujeme ve všech případech úschovu u třetí osoby, nikdy neprovádějte převod finančních prostředků rovnou ze soukromého účtu kupujícího na účet prodávajícího. Vybrat si můžete mezi renomovanou realitní kanceláří, advokátem, notářem a bankovní úschovou (s výběrem vhodného schovatele vám poradíme v příštím díle právní poradny). Zpravidla se kupní cena z úschovy vyplácí až po zápisu vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch kupujícího. Současně se i následně předává nemovitost kupujícímu.

Harmonogram

Velmi důležitou součástí kupní smlouvy je dohoda na harmonogramu – co se kdy bude dít. Kdy dojde k úhradě kupní ceny do úschovy (pokud nebyla již uhrazena před podpisem jako sjednaná podmínka dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní) kdy proběhne předání bytu, s čím se bude čekat na převod nemovitosti v katastru nemovitostí a co se stane hned po podpisu kupní smlouvy. To všechno si vyjasněte – může se stát, že bude potřeba dělat kompromisy, a to zejména v situacích, kdy prodávající zároveň kupuje novou nemovitost a potřebuje, aby byly prodej a koupě v časové návaznost. Stejný problém může mít i kupující, zejména v případě čerpání úvěru. Časový plán je proto důležitou součástí smlouvy.

Za nedodržení dohodnutých termínů pak mohou následovat smluvní pokuty, a to pro obě smluvní strany. Pokuta může být stanovena například za každý den zpoždění se složením kupní ceny do úschovy, či s výplatou kupní ceny z úschovy za každý den zpoždění, či s předáním bytu nebo s převzetím bytu. Sankce mohou následovat i tehdy, pokud se nějaké prohlášení v kupní smlouvě prokáže jako neúplné nebo vysloveně nepravdivé.

Vyhledávání v obsahu článků
Najdete nás i na sociálních mediích
Právní poradna

Čtěte právní poradnu ředitele našeho právního oddělení, Mgr. Jiřího Lemberky. Číst články

Home staging

10 důvodů, proč se vyplatí home staging. Udělejte z vašeho bytu žádané zboží! Zjistit více

TAKÉ ČTĚTE

Orientace v realitní džungli nebývá vůbec snadná.
Proto jsme pro vás vydali průvodce realitního světa. ČÍST ČLÁNEK